Міністерство регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ на офіційному сайті оприлюднило для громадського обговорення тексти відразу двох законопроектів, ухвалення яких має врегулювати діяльність об'єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ). Зокрема, після затвердження документів урядом, до Верховної Ради планується внести проект закону «Про особливості права власності у багатоквартирному будинку», а також проект змін до Цивільного Кодексу. Останнім передбачені правки в статті, що регулюють право власності в багатоповерховому будинку.

Необхідність таких кардинальних законодавчих змін назріла давно, а чітких обрисів набула після того, як Президент Віктор Янукович у липні ветував прийняті парламентарями два законопроекти, покликані врегулювати діяльність об'єднань мешканців. У серпні Мінрегіон оголосив про те, що розробкою концепції нового документа будуть займатися юристи іноземної компанії Backer & McKenzie, робота якої оплачується за рахунок коштів Міжнародної фінансової корпорації (IFC, входить до групи Світового Банку). У самій корпорації «Україні Комунальній» розповіли, що вибір юркомпанії проходив на конкурсних засадах, який ділився на декілька етапів. У ньому брало участь 5 компаній, серед яких були як українські, так і зарубіжні юрфірми. Українське представництво Backer & McKenzie зуміло запропонувати концепцію законопроекту, найбільш відповідну умовами конкурсу. Сума коштів, в яку оцінено роботу юристів, зрозуміло, не розголошується.

Вже в листопаді тодішній Міністр регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ Анатолій Близнюк пообіцяв, що новий законопроект буде внесений до парламенту до кінця 2012 року. Вчора в Мінрегіоні «Україні Комунальній» повідомили, що документ пройде широке громадське обговорення, в ході якого будуть враховані думки експертів, юристів і представників самих ОСББ.

Досить нестандартне внесення нових норм у законодавство шляхом пропозиції відразу двох проектів пояснюється тим, що реєстрація окремого законопроекту «Про особливості права власності у багатоквартирному будинку» суперечила б Цивільному Кодексу (ЦК). Зокрема, згідно зі ст. 4 ЦК, якщо суб'єкт законодавчої ініціативи подав у Раду проект, яким регулюються цивільні відносини інакше, ніж прописано в Кодексі, то такий суб'єкт зобов'язаний одночасно подати аналогічний проект змін до ЦК, повідомляється у пояснювальній записці.

Документом дійсно пропонуються зовсім відмінні від закріплених законодавством норми, пов'язані з правовідносинами з власністю. А саме, українцям пропонується два варіанти управління своїми багатоквартирними будинками, в чомусь схожим з європейською практикою. У першому випадку, - шляхом реєстрації ОСББ як юридичної особи та автоматичного членства всіх мешканців у ньому. У другому - передбачено створення об'єднання без держреєстрації юрособи. При цьому мешканці вибирають управителя, з яким укладають договір.

У проекті відсутнє поняття «балансоутримувач», і всі власники квартир є «співвласниками» спільного майна багатоквартирного будинку. Мова йде про приміщення загального користування (наприклад, під'їзди, коридори, підвальні приміщення), опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне обладнання, а також інші споруди біля будинку, тобто на його території. Прибудинкова територія визначається як територія біля будинку (позначена містобудівною та землевпорядною документацією) і, що вкрай важливо, - до такої території також віднесли ділянку, на якій розташований і сам будинок.

При цьому забудовник, або попередній власник багатоквартирного будинку (таким будівля визнається за наявності більше 2 квартир) зобов'язаний передати по одному примірнику проектної документації муніципалітету, Держархібудінспекції та ОСББ. Якщо об'єднання не створено - документ передається управителю. Під проектною документацією, крім іншого, мається на увазі наявність техпаспорта будівлі, схем внутрішньобудинкових мереж водо-і тепло-газо - електропостачання та паспортів ліфтового господарства. Фактично, цією нормою зроблена спроба вирішити багаторічну суперечку між комунальними підприємствами-монополістами і мешканцями про те, хто є власником внутрішньобудинкових мереж.

Крім того, проектом забороняється розділяти спільну власність. Тобто приміщення і територія, власниками яких є мешканці квартир, не можуть бути поділені між ними. Також неможливо буде говорити про виділення частини майна або земельної ділянки в натурі одному із власників. Кредитори об'єднання не зможуть претендувати на це майно, вимагати стягнення з нього.

Співвласники багатоквартирних будинків (фізичні чи юридичні особи, територіальна громада, держава) отримують права вільно користуватися спільним майном, приймати участь в управлінні ним, приймати рішення про проведення реконструкцій, капітальних і поточних ремонтів. Примітно, що у проекті закону закладено норму, яка дозволить співвласникам вільно вибирати постачальників як житлових, так і комунальних послуг. Останнє буде досить складно зробити з урахуванням природних монополій в цій сфері. Мешканці зможуть передавати в оренду або в користування приміщення, що знаходяться в їх спільній власності, а також отримувати відшкодування у разі нанесення збитку спільного майна.

Одна з найцікавіших норм стосується доступу співвласників будинку до інформації. Зокрема, документом передбачений рівний доступ мешканців до проектної документації, умов експлуатації будинку. Крім того, мешканці мають право отримувати інформацію про витрачання коштів, зокрема, витрат на обслуговування, утримання та ремонти спільного майна, оплату послуг ЖКГ, страховку спільного майна.

Але, крім фінансових звітів та техдокументації, проектом передбачено право мешканців отримувати інформацію про власників усіх квартир і нежитлових приміщень, а також про площу таких приміщень. «Ця норма передбачена для того, щоб при створенні об'єднання або прийнятті співвласниками спільних рішень вони могли чітко знати, хто володіє якою площею і, відповідно, як розподіляється відповідальність серед мешканців», - пояснив «Україні Комунальній» керівник проекту IFC «Енергоефективність житлового фонду України» Гжегож Гайда.

За його словами, належить допрацювати процедуру видачі такої інформації для власників квартир з Реєстру. «Це нормальна європейська практика. Важливо розуміти, що відкриття доступу до Реєстру не має на увазі, що можна буде отримати абсолютно всю інформацію про те, чим володіє той чи інший громадянин. Відкрита буде лише інформація про те, кому належить конкретна квартира, і яка площа знаходиться у власності. Крім того, надалі ОСББ може вести свій реєстр, перелік співвласників, в якому будуть відзначати всі зміни», - уточнив пан Гайда.

Разом з тим, у мешканців досить великий перелік обов'язків. Перш за все, вони повинні забезпечувати належний технічний та санітарний стан сумісної власності, дотримуватися чистоти в місцях громадського користування, а головне, - виконувати рішення зборів співвласників будинку.

Тобто, той, хто володіє більшою площею матиме більшу кількість голосів на зборах, але і при цьому нести великі фінансові зобов'язання щодо ремонту та утриманню будинку. При цьому, така процедура не вимагатиме окремого розподілу голосуючих акцій і їх-якого документального підтвердження, відзначають в IFC. «Наприклад, у будинку загальною площею дві тисячі квадратних метрів мені належить квартира у двісті квадратів. Відповідно, я володію десятьма відсотками загальної власності», - зазначив пан Гайда.

Фінансова участь кожного власника буде визначатися пропорційно кількості квадратних метрів житлових і нежитлових приміщень, якими він володіє. Відповідно, аналогічно по площі, яка належить мешканцеві буде визначатися кількість його голосуючих акцій на зборах. Таким чином, проектом запропоновано відійти від закріпленого нині принципу «одна людина - один голос». Це дозволить не порушувати справедливість при розподілі матеріальних зобов'язань. Тобто, той, хто володіє більшою площею матиме більшу кількість голосів на зборах, але і при цьому нести великі фінансові зобов'язання щодо ремонту та утримання будинку. При цьому, така процедура не вимагатиме окремого розподілу голосуючих акцій та їх документального підтвердження, відзначають в IFC. «Наприклад, у будинку загальною площею дві тисячі квадратних метрів мені належить квартира у двісті квадратів. Відповідно, я володію десятьма відсотками загальної власності», - зазначив пан Гайда.

При цьому сама процедура проведення зборів у документі прописана чіткіше, ніж в чинному законодавстві. Після того, як буде з'ясовано перелік співвласників, ініціативна група у складі 3 осіб скликає збори. Тепер вони повинні будуть повідомити всіх мешканців за два тижні до їх проведення в письмовому вигляді. Не з'явилися з ряду причин на збори, отримають можливість проголосувати за те чи інше рішення у спеціальній анкеті, яка буде розноситися поквартирно. Кворум і раніше відбудеться за наявності двох третин голосів. Ключові рішення (капремонт, модернізація і т.д.) в тому числі і з питання створення ОСББ, будуть прийматися, в разі, якщо площа яка належить проголосувавшим «за» співвласникам, буде становити 75% від всіх житлових та нежитлових квадратних метрів. Передбачена також можливість прийняти рішення по менш серйозним питанням у 50% голосуючих акцій «за». Про рішення, яке було прийнято та зафіксовано у протоколі зборів, співвласників повідомляють протягом 10 днів з дня проведення зборів.

Документом передбачено, що управляти спільним майном власники квартир зможуть вибираючи уповноважену особу, яка матиме право укладати договори від імені всіх власників, наприклад, договір з управителем, не реєструючи при цьому юрособи. Договір з управителем повинен відповідати типовому договору, затвердженому урядом. Саме в договорі визначається обсяг і вартість послуг управителя. «Це не означає, що обов'язково має бути визначений виключно професійний управитель для дому. Законопроектом мешканцям дається право управляти будинком самостійно, в тому числі, шляхом створення ОСББ», - пояснили «Україні Комунальній» в IFC.

Втім, незважаючи на уточнення багатьох положень, що стосуються прав власності на спільне майно, умови, за яких мешканцям дозволять керувати своїм будинком без реєстрації ОСББ як юрособи, та інші положення вже викликають безліч нарікань експертів.

«Мешканці всіх багатоповерхівок повинні мати можливість реалізувати своє право спільної власності на багатоквартирні будинки, і тільки вони повинні приймати рішення щодо спільної власності, в тому числі, і про обрання способу управління багатоквартирним будинком (створення ОСББ, або доручення управління згідно з договором управителю), - зазначає голова Громадської ради при Мінрегіоні Олександр Скубченко. - Тобто, логіка законопроекту вірна. Але враження від її реалізації залишає бажати кращого. Взагалі, спрощення процедури створення ОСББ та посилення відповідальності співвласників за його (ОСББ) зобов'язаннями, які становлять суть законопроекту, на мій погляд, спрямовані тільки на розвиток банківських кредитних продуктів у житловому секторі країни, а не на розвиток ОСББ як інституту конкурентного впливу на ринок житлових послуг».

«Незрозуміло, як буде формалізовано через Реєстр майнових прав право спільної власності на спільне майно - допоміжні приміщення, службові квартири і т.д., - повідомила «Україні Комунальній» юрист Тетяна Монтян. - Абсолютно розмито і незрозуміло прописана процедура «об'єднання співвласників без реєстрації юрособи» з метою «вибрати управителя». Хто буде цей управитель? На якій підставі, і хто саме буде фіксувати в протоколі результати зборів, визначати прописані в законопроекті «частки голосів по площах»?». Пані Монтян також впевнена, що основним завданням нового документа була розробка схеми «як віддати будинки управителям без створення юрособи». «Є рішення Вищого господарського суду, згідно з яким ЖЕКи, які не мають консенсусного, тобто одноголосного рішення співвласників, обслуговують будинки нелегітимно, без будь-яких правових підстав. Ось автори законопроекту і спробували прописати хоч якусь легітимну, а скоріше, квазілегітімную схему прийняття колективних рішень щодо управління та розпорядження багатоквартирним будинком способом, відмінним від консенсусного», - впевнена юрист.

Не схвалюють створення об'єднання співвласників без реєстрації юрособи та у координаційних центрах розвитку ОСББ. «Ця схема поки неясна. Кого вибирати управителем? У нас в країні тільки зароджуються основи для підготовки кваліфікованих кадрів управління житлом, а вже говорити про розвиненому ринку професійних управляючих і зовсім не можна», - зазначив заступник голови Cпілки власників житла України, голова Ресурсного Центру ОСББ Донецької області Ігор Захаревич. «Згідно з проектом, управитель - будь-яка людина (фізична або юридична особа), яка на підставі договору управляє будинком. Але управляти складною ініженерною спорудою - багатоквартирним будинком - повинен не хто-небудь, а людина, яка відповідає певним професійним вимогам», - впевнений Олександр Скубченко.

Експерти також сходяться на думці, що в документі не прописані підстави для введення поняття «витрати на страхування спільного майна», не вирішується правова колізія із земельними ділянками, не зазначені підстави прав власності, а всього лише їх особливості.

Разом з тим, якщо такий документ буде прийнятий, він вирішить долю 239 тис. будинків (12,8 млн квартир) - саме така кількість відноситься до багатоквартирного фонду. З них лише 14,5 тис. управляються ОСББ. За даними юристів Backer & McKenzie-розробників документа, 80% з усіх багатоповерхівок потребують ремонту, втрати електроенергії і тепла складають 50%. У багатоквартирному фонді проживає близько 48 млн осіб.

Марія Цатурян Україна Комунальная 18.12.2012р.