Дешевая ипотека - это реально?

В марте текущего года Президент Украины среди прочих так называемых “социальных инициатив” пообещал электорату доступную ипотеку — кредиты на покупку жилья под 2-3% годовых на 10-15 лет. Достигать такой стоимости ипотеки планировалось путем компенсации за счет бюджетных средств львиной доли процентной ставки.

Понятное дело, что конкретного механизма реализации программы тогда еще не было. Хотя это не помешало властям заявлять о запуске проекта уже в мае этого года. Формально это обещание было выполнено, поскольку 25 апреля Кабмин издал постановление №343 “Об утверждении порядка удешевления стоимости ипотечных кредитов для обеспечения доступным жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий”. Впрочем, сей факт ни в коем случае нельзя отождествлять с реальным стартом программы.

“Ощадбанк изучает постановление Кабмина, компонует пакет документов, и 11-12 мая их перечень уже будет готов. После 15 мая эта схема будет реально работать”, — пообещал 8 мая Анатолий Близнюк, министр регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Впрочем, министр тут же добавил, что планирует проводить совещания при участии застройщиков и банкиров, дабы “уже четко понимать, как реализовывать эту программу”.

Кстати, по состоянию на прошлый четверг, 16 мая, в Ощадбанке, похоже, не были готовы принимать заявки на дешевую ипотеку. “Мы сейчас находимся в переговорном процессе с Минрегионом, уточняем все нюансы, связанные с компенсацией. Нам не до конца понятен порядок выплат компенсаций, а именно, в какие сроки они будут проводиться, — рассказал БИЗНЕСу Антон Тютюн, заместитель председателя правления Ощадбанка (г.Киев; с 1992 г.; 38 тыс.чел.). 

— Мы также попросили инициировать изменения в законодательную базу относительно защиты прав кредитора, поскольку имущественные права на строящуюся недвижимость (т.е. как в случае классической “американской” ипотеки. — Ред. БИЗНЕС) не являются твердым залогом. Период с момента получения кредита до ввода объекта в эксплуатацию может продлиться от месяца до нескольких лет”. Несмотря на все это, в прошлый четверг Минрегион поспешил отчитаться о первом выданном кредите в рамках льготной ипотеки. Счастливчиком якобы стал житель г.Сумы, пребывающий на квартирной очереди более десяти лет.
Одним из основных документов, необходимых для участия в программе, является справка о пребывании на учете граждан, которые в соответствии с законодательством нуждаются в улучшении жилищных условий.

Согласно приложению к указанному постановлению, по состоянию на 1 января на учете с целью улучшить жилищные условия состоят более 1,1 млн одиноких граждан и семей. “1,136 млн человек стоят в очереди, и даже если 10% из них составит молодежь, которая сможет оплачивать эти 3%, то это уже 113,6 тыс. человек. Предусмотренного на реализацию этой программы в этом году 1 млрд грн. хватит, чтобы обеспечить 30 тыс. семей”, — отметил г-н Близнюк. 

Больше всего льготных кредитов на квартиры чиновники планируют раздать в столице. В связи с этим трудно понять заявления чиновников о том, что программа — не только для очередников. “Не стоящие в очереди граждане также могут принимать участие в этой программе. Мы будем работать и с ними”, — заявил министр.

На раздаче

В реализации ипотечной программы могут принимать участие только крупные банки, отнесенные по классификации НБУ к первой и второй группам. Компенсационный механизм может применяться к тем кредитам, которые выдаются на срок не более 15 лет. Многие нормы Положения выглядят, мягко говоря, странно, что свидетельствует о спешке при подготовке документа. В частности, согласно документу, первоначальный взнос заемщика должен составлять не более 25% суммы кредита.

При этом сказано, что размер собственного взноса может быть увеличен по желанию заемщика. Обычно в условиях кредитования в рамках рыночных ипотечных программ приводится минимальный размер собственного взноса в процентах от оценочной стоимости жилья (а не от суммы кредита). Какую цель преследовали чиновники, когда столь оригинально прописывали эту норму, непонятно. Если руководствоваться формальной логикой, то при заданных условиях первоначальный взнос по программе дешевой ипотеки может варьироваться от 0 до 50% стоимости жилья.

Согласно “инструкции”, под компенсацию могут попадать кредиты, выданные под ставку не выше 16% годовых. Поскольку в постановлении №343 не указывается, о какой именно ставке (эффективной или номинальной) идет речь, банки вполне могут подстроиться под нормативную стоимость кредита, добрав заработок на различных комиссионных. 

В любом случае надо понимать, что сейчас рыночная реальная (эффективная) стоимость “первичной” ипотеки составляет около 20% годовых. Ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 40% совокупного дохода семьи, при этом после уплаты всех кредитных платежей у заемщика должно оставаться не менее одного прожиточного минимума на каждого члена семьи (чуть более 1 тыс.грн. на человека).

Следует отметить достаточно жесткие ограничения на размер жилья, приобретаемого по программе дешевой ипотеки. Так, одинокие граждане или семьи без детей могут претендовать на покупку квартиры в новостройке площадью не более 40 кв.м. Семьи из трех и более человек могут рассчитывать на жилплощадь в 58 кв.м. Отметим, что сейчас площадь стандартных однокомнатных квартир в новых домах, как правило, составляет около 50 “квадратов”. Есть также требования и к стоимости жилья. 

В частности, 1 кв.м жилья в столице должен быть не дороже 7 тыс.грн. Отметим, что такие предложения “первички” в Киеве — редкость, стоимость чаще всего превышает 8 тыс.грн., при этом качество такого жилья часто оставляет желать лучшего. Для областных центров и городов Киевской области нормативная оценка одного “квадрата” составляет 5 тыс.грн., для остальных населенных пунктов — не более 4 тыс.грн. Допускается превышение нормативной площади и (или) расчетной стоимости, т.е., по сути, цены на жилье, не более чем на 25%. Однако в таком случае стоимость жилплощади сверх норматива оплачивается заемщиком из своего кармана, без компенсации процентной ставки.

Вернут потом

Вместе с тем в постановлении Кабмина есть нормы, которые изначально ставят крест на реализации данного проекта. В документе говорится, что компенсации подлежат фактически уплаченные процентные начисления за пользование кредитом! При этом четкие сроки предоставления компенсации, скажем, в течение месяца после очередной уплаты начислений, не прописаны. Это значит, что заемщик должен располагать собственными средствами для обслуживания кредита по полной ставке! Дальше — больше. Компенсацию перестанут предоставлять, если заемщик просрочил платежи более чем на 180 дней (полгода).

К тому же участникам программы стоит подготовиться к тщательному контролю со стороны государства. В частности, приобретенная квартира должна быть местом проживания заемщика и не может быть передана в аренду. Продать ее можно будет также только гражданам, которые удовлетворяют вышеприведенным критериям на получение льготной ипотеки.

Кто на очереди

В принятом Кабмином документе только в общих чертах описан механизм реализации компенсации процентных начислений, и его нельзя назвать безупречным. Как следует из названия постановления №343, претендовать на дешевую ипотеку могут только лица, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

БИЗНЕС №21(1008) от 21.05.2012 Гриньков Дмитрий Михайлович, Карпова Галина, Саливон Сергей Дмитриевич