Конец года ознаменовался прямо-таки нездоровым интересом представителей действующей власти к возможности “поживиться” на операциях по купле-продаже гражданами недвижимого, а отчасти и движимого имущества (справедливости ради заметим, что в попытках “поживиться” власти выходят далеко за указанные рамки, но неизменно хотят “раскошелить” как можно больше украинцев)

Загон

Первый документ, касающийся данной темы, был, правда, принят еще в феврале 2010 г. Речь идет о Законе “О внесении изменений в Закон Украины “О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений” и другие законодательные акты Украины”, в соответствии с которым с 1 января госрегистрация прав собственности на объекты недвижимости должна перейти от БТИ к Минюсту (а точнее, создаваемому при нем предприятию — Ред. БИЗНЕСа).

Правда, произойдет ли это в итоге — бабушка надвое сказала, поскольку 9 декабря Верховная Рада проголосовала за продление полномочий БТИ еще на год. А 14 декабря принятый Закон ушел на подпись Президенту. Будет ли он завизирован, скоро узнаем.

Однако уже точно известно, что в преддверии ожидаемой передачи полномочий от БТИ к Минюсту на рынке недвижимости произошел некоторый всплеск. Многие покупатели и продавцы, справедливо ожидая хаоса в результате перемен (эксперты прогнозировали, что они могут привести к блокированию сделок на 3-4 месяца), вынуждены были срочно заняться оформлением сделок, официально и неофициально переплачивая за ускорение процесса. В общем, “загон” удался, хотя бюджету от него вряд ли что-либо перепало.

Временное упорядочивание

26 октября на вопрос получения гражданами доходов от реализации недвижимого имущества обратил свой взор Кабинет министров. В этот день вышло постановление №1103 “Некоторые вопросы определения оценочной стоимости недвижимого имущества и объектов незавершенного строительства, которые продаются (обмениваются)”.

С выходом этого постановления спустя почти год после принятия кое-как были выполнены требования п.172.11 Налогового кодекса, согласно которым правительство должно было утвердить Порядок определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства, которые продаются (обмениваются).

“Кое-как”, потому что вместо Порядка постановлением был утвержден Временный порядок. Одновременно ФГИ было поручено в 6-месячный срок подать на рассмотрение Кабмина законопроект о внесении изменений в Налоговый кодекс и Закон “Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине” “относительно определения органа, который будет проводить оценку недвижимости и объектов незавершенного строительства, доход от продажи (обмена) которых облагается налогом в соответствии с Налоговым кодексом”.

Временный порядок получился весьма “занятным”. Разумеется, он не мог претендовать на устранение несправедливости, изначально заложенной в Налоговом кодексе. Все же в цивилизованных странах НДФЛ облагают разницу между ценой продажи объекта недвижимости и ценой его покупки, а также расходов на улучшение.

В нашем же “самом прогрессивном в Европе” Налоговом кодексе изначально заложен механизм двойного взимания налога — кроме обложения НДФЛ доходов, необходимых для приобретения недвижимости, облагаются и доходы от ее реализации.

Имеется, правда, послабление, согласно которому доход от реализации недвижимости не чаще одного раза в год НДФЛ не облагается. Но во-первых, оно не всегда действует — недвижимостью нужно владеть не менее трех лет. Во-вторых, НДФЛ — не единственный платеж, который удерживается при купле-продаже недвижимости и рассчитывается исходя из ее стоимости .

Не стоит забывать о госпошлине (1%, если оформление происходит у государственного нотариуса) или плате за нотариальные услуги (около 3%, если оформление происходит у частного нотариуса), а также об 1% пенсионного взноса (который формально платится продавцом, но уплата которого на самом деле является продуктом договоренности сторон).

Таким образом, расходы лиц, участвующих в сделках купли-продажи недвижимости, увеличиваются многократно (оценка может отличаться от той, которая зафиксирована в БТИ, даже в 10 раз). При этом совсем необязательно их основным получателем будет бюджет!

В связи с этим особенно славным подарком от авторов постановления стало право оценщика ориентироваться на “цену предложения подобных объектов недвижимости”. То есть на “хотелки” продавцов, которые могут иметь мало общего с реальностью.

При этом в случае несогласия продавца “с определенной субъектом оценочной деятельности оценочной стоимостью объекта недвижимости” ему предлагается обжаловать таковую в суд. Что в наших условиях на долгое время поставит крест на реализации желания продать недвижимость!

В карман к народу

Однако постановление Кабмина №1103, как оказалось, — далеко не худшее, что может нас ждать. 9 декабря народный депутат Андрей Пинчук зарегистрировал в ВР законопроект №9574 “О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно регулирования некоторых спорных вопросов налогообложения имущества”.

Любопытно, что г-н Пинчук, не являясь, понятное дело, Фондом госимущества, тем не менее пишет в Пояснительной записке к законопроекту, что подает его “во исполнение постановления Кабмина №1103”.

Редкий случай, когда народный депутат откровенно признается, что действует по указке исполнительной власти! При этом он убивает еще и двух зай­цев, так как предложенные им изменения касаются налогообложения доходов, получаемых от продажи не только недвижимого, но и движимого имущества.

Андрей Пинчук аргументирует необходимость принятия своего законопроекта тем, что в “не менее 80% (сделок. — Ред. БИЗНЕСа) занижены цены”. А также, что “обязанность гражданина, если он продает и получает реально $60 тыс., он должен с нее (данной суммы. — Ред. БИЗНЕСа) уплатить этот налог” (цитаты дословные. — Ред. БИЗНЕСа).

С этими утверждениями можно было бы согласиться, но только в одном случае: если бы механизм налогообложения дохода, полученного от реализации имущества (кстати, как недвижимого, так и движимого), был справедлив! А как раз этого-то и близко нет.

Принципиальное отличие законопроекта от правительственного способа заработка на согражданах состоит не только в распространении оценочных норм на движимое имущество.

“Фишкой” являются требования к субъектам оценочной деятельности, которые, по сути, закрепляют “функции по контролю за деятельностью оценщиков за органом, который в соответствии с законодательством отвечает за контроль за полнотой уплаты налогов и сборов”! Об этом, кстати, абсолютно без закавык сказано непосредственно в Пояснительной записке к законопроекту!

Абсурдным положениям в документе вообще несть числа! Например, именно на центральный налоговый орган предлагается возложить и функции по инициированию “проведения проверки на соблюдение внешнего контроля качества субъекта оценочной деятельности”! В проекте, правда, прямо не сказано, кто будет проводить такую проверку.

Поэтому не исключено, что налоговикам предлагается заниматься еще и внешним контролем качества оценщиков… Аннулирование сертификатов субъектов оценочной деятельности и квалификационных свидетельств оценщиков, правда, все же предлагается оставить за ФГИ. Однако, имея рычаг в виде возможного исключения субъекта из заветного Перечня, так ли уж налоговики будут нуждаться в услугах ФГИ?

К сожалению, автор законопроекта не удосужился рассчитать финансово-экономический эффект от принятия (возможно, потому что он этот законопроект на самом деле не писал. — Ред. БИЗНЕСа). Однако анонимные эксперты, явно имеющие отношение к власти, уже козыряют дополнительными доходами государства только от пенсионных взносов в объеме около 2,5 млрд грн. в год.

Чтобы было понятно, о каких суммах идет речь, заметим, что за 11 месяцев текущего года суммарные поступления единого налога с физических и юридических лиц, вокруг которого было сломано столько копий, составили немногим более 1,8 млрд грн.! Впечатляет? Достаточно показательно и то, как оценивают законопроект в самой налоговой службе, горячо поддержавшей инициативу г-на Пинчука.

Но ведь это далеко не все дополнительные издержки: совершенно очевидно, что оценщики не будут работать бесплатно, за их непосильный труд также придется заплатить продавцам (покупателям) имущества.

Не говоря уж о расходах на нотариусов, которые будут кратно большими по сравнению с ожидаемыми бюджетными поступлениями. Многие участники указанных рынков наверняка будут искренне рады принятию такого закона.

Как временно упорядочили оценку недвижимого имущества

1. Субъекты оценочной деятельности:

• для земельных улучшений — субъекты хозяйствования, соответствующие требованиям Закона “Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине”. Субъекты оценочной деятельности, намеревающиеся проводить деятельность по оценке объектов недвижимости в целях налогообложения, письменно уведомляют об этом ФГИ;
• для земельных участков — юрлица — субъекты хозяйствования и физлица — субъекты предпринимательской деятельности, которые в соответствии с Законом “Об оценке земель” получили соответствующие лицензии, а также Госземагентство.

2. Порядок определения оценочной стоимости:

• для объектов малоэтажного строительства (в том числе дачного и приусадебного типа) определяется путем применения затратного и сравнительного методических подходов. Сравнительный подход используется в случае наличия информации о продаже или предложении (! — Ред. БИЗНЕСа) подобных объектов недвижимости, которые были проданы или выставлены на продажу за 6 месяцев до даты проведения оценки;
• для объектов многоэтажного жилого строительства (в том числе их частей) применяется сравнительный метод с учетом информации о продаже или предложении подобных объектов недвижимости, которые были проданы или выставлены на продажу за 6 месяцев до даты проведения оценки, которой владеет субъект оценочной деятельности, проводящий оценку. В случае отсутствия указанной информации оценочная стоимость объектов недвижимости определяется по затратному принципу.
• для объектов нежилого фонда путем применения всех методических подходов с учетом имеющейся информации, необходимой для проведения оценки, вида и функционального назначения объекта оценки. В случае применения сравнительного подхода используется информация о продаже или предложении подобных объектов недвижимости, которые были проданы или выставлены на продажу за 6 месяцев до даты проведения оценки;
• для земельных улучшений (жилых, торговых, промышленных строений, строений, предназначенных для административных целей) путем учета минимальной стоимости 1 кв.м таких улучшений;
• для объектов незавершенного строительства путем применения метода прямого воссоздания затратного подхода и (или) объединения нескольких методических подходов;
• для земельного участка — по результатам нормативной оценки земель населенного пункта, других земель несельскохозяйственного назначения или земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с методиками, утвержденными постановлениями Кабмина №213 от 23.03.95 г., №525 от 20.05.97 г. и №1531 от 11.10.02 г

Из постановления Кабмина №1103.

Требования к субъектам оценочной деятельности

1. Соответствует требованиям Закона “Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине”, а в случае определения оценочной стоимости земельного участка, также требованиям Закона “Об оценке земель”;
2. общий размер доли учредителей (участников) субъекта оценочной деятельности, не являющихся оценщиками, в уставном капитале не превышает 50%;
3. не признан банкротом, в его отношении не открыта ликвидационная процедура, прошел проверку, которая проводится органами ГНС согласно ст.75 Налогового кодекса;
4. руководитель и оценщики, работающие в составе субъекта, прошли проверку и сдали экзамен на соответствие требованиям к руководителям субъектов оценочной деятельности и оценщикам;
5. соответствует требованиям и прошел контроль качества;
6. включен в Перечень субъектов оценочной деятельности — субъектов хозяйствования, который ведется центральным органом ГНСУ.

Из законопроекта №9574.

Что думают по поводу законопроекта №9574 налоговики

Целью принятия законопроекта является:

1. установление единого подхода к определению оценочной стоимости объектов недвижимости, земельных участков и транспортных средств, бывших в использовании;
2. выведение из “тени” операций на рынке недвижимости и транспортных средств, бывших в использовании, снижение коррумпированности в этой сфере;
3. обеспечение поступлений в госбюджет.
4. Законопроектом предусмотрено закрепление функции определения оценочной стоимости имущества за компетентными субъектами оценочной деятельности, которые включены в Перечень, определенный центральным органом ГНС.

Из тезисов доклада на аппаратном совещании ГНСУ директора департамента правовой работы Владислава Кочкарова.

Эксперт об идеологии:

Владимир Котенко (39), партнер, руководитель налогово-юридической практики компании “Эрнст энд Янг”(в Украине — с 1991 г.; 500 чел.):

— И снова мы сталкиваемся с известным принципом: “Чтобы корова меньше ела и больше давала молока, ее нужно меньше кормить и больше доить”.

Предложенный законопроект представляет собой не слишком элегантную попытку реализовать именно этот принцип применительно к уплате налогов. Неважно, есть ли экономические основания для уплаты налогов — они будут взиматься исходя из оценочной стоимости. А оценочную стоимость определит оценщик:

• включенный в реестр, который ведет налоговая;
• соответствующий требованиям, установленным налоговой;
• подвергающийся внешнему контроля “качества” его работы, правила которого устанавливает налоговая.

Иными словами, оценочную стоимость имущества в целях взимания налогов фактически будет диктовать… налоговая служба. Чтобы не возникало ни малейших сомнений в том, что оценщики (“зарегистрированные” и “качественные”) будут оценивать справедливо, в законопроекте предусмотрены всевозможные виды ответственности. И читатели законопроекта верят, что такие оценщики будут оценивать так, как хочет налоговая. Смайлики (печальные) можно ставить по вкусу.

Поясняя необходимость принятия документа, авторы сетовали на уклонение от уплаты налогов в отношении доходов, получаемых от продажи недвижимого и движимого имущества, которое стало возможным по причине “тенизации сферы оценки” имущества. Их творческую энергию да использовать бы в “мирных целях”!

Например, предложили бы они изменить абсурдную систему обложения персональным налогом отчуждаемого имущества, которая собственно и порождает проблемы: ведь облагается налогом не прибыль (чистый доход) от отчуждения имущества, а весь получаемый доход.

Глядишь, разумные налоги и платить бы начали “добровольнее”. Но это уже идеологические изменения: больше свободы, меньше забюрократизированности, скромнее ставки. А как же “контроль качества” со стороны все знающих лучше контролеров? Непорядок…

Заявлять “dura lex sed lex”, игнорируя то, что нынешний закон явно “dura”, — значит закрывать глаза на действительные причины непопулярности гордого звания “налогоплательщик”. И “контроль качества” работы оценщиков со стороны налоговой эти причины не устранит.

БИЗНЕС №52(987) от 26.12.2011 Саливон Сергей Дмитриевич