Інколи здається, що якнайменше половина проблем пересічних громадян пов’язана з житлом. „Житлова проблема”, успадкована від СРСР, хоч і видозмінена, створює кілька інших проблем, які насправді мають спільне коріння.
1. Проблеми села.
В розвинених країнах у селі живе відносно набагато менше громадян (у Німеччині 5%, У США 2%, в Україні 25%). Таким чином, у селі у нас живе на порядок більше громадян, ніж дозволяють сучасні агротехнології. Живуть селяни бідно, бо людей багато, а землі, техніки, ринків збуту мало.
Переїхати в місто складно, оскільки крім неможливості продажу земельного паю проблемою є житло в місті: придбати – це величезні гроші. А наймати житло у приватних осіб дуже дорого.
2. Проблеми депресивного міста, в якому зупинилось містоутворююче підприємство (напр., закрилась шахта за браком вугілля). Жителям цих міст ще гірше, бо у них і землі нема. Хоча вони мають приватизоване житло, їм дуже складно переїхати в інше місто, де є робота (хоча б тому, що продаж–купівля житла потягне не один місяць).
3. Проблеми великого міста. Оскільки житло приватизоване, жителі не можуть змінити місце проживання ближче до роботи, дарма витрачаючи час і гроші та перевантажуючи міський транспорт (що не дає місту прибутків, а лише забруднення). Роками не вирішуються сімейні проблеми (як–от при розлученні). Молодь їде працювати за кордон, бо молодим родинам ніде жити (не в село ж їм їхати). Половина угод купівлі–продажу житла (моя суб’єктивна оцінка) зриваються з–за збоїв у „ланцюжку” покупців та продавців, адже з-за відсутності вільної готівки кілька операцій мають відбутись одночасно.
4. Коріння проблем житлово-комунального господарства – незалежність ЖЕКів від мешканців, що тягне непідконтрольність цих структур, невиконання ними обов’язків.
Спільний корінь цих проблем – негнучкість(нерозвиненість) ринку житла. У нас ще не настільки заможна країна, щоб люди переважно працювали там, де вони живуть. Гадаю, більшість воліла б жити там, де вони працюють (можуть працювати). Але реально це неможливо.
Дуже часто житлові проблеми перешкоджають людині або родині:
• Взяти шлюб,
• Завести дитину,
• Розлучитися,
• Змінити місце проживання, зокрема, переїхати з села в місто,
• Залишитись працювати в Україні.
З радянських часів ми змирилися з тим, що проблеми, пов’язані з житлом, вирішуються дуже складно. Між тим можна стверджувати, що уявлення про нерозв’язність житлових проблем існує лише в нашій колективній свідомості. Насправді існують прості рішення, які давно реалізовані в розвинених країнах.
Нині діючі програми на зразок „Молодіжне житло”полягають у допомозі держави (до 50% вартості) у придбанні житла певним категоріям громадян.
Не вдаючись до детального аналізу, зауважу, що такі програми:
• Несправедливі, оскільки передбачають дотування значними сумами з бюджету окремих громадян (всю молодь дотувати неможливо),
• Корупційно небезпечні,
• На сьогодні нереалістичні, оскільки таких грошей у бюджеті нема.
Наскільки зрозуміло з сайтів Президента та Мінрегіонбуду, юридично програма „Доступне житло” існує лише в вигляді Указу президента про її підготовку.
Житловий фонд соціального призначення згідно Закону України № 3334-ІV створюється за рахунок місцевих бюджетів та лише для найбідніших, тому також не може кардинально вирішити проблему.
Шлях створення об’єднань власників багатоквартирних будинківстосується лише власників квартир і як загальне рішення не підійде. Це існуюча система відносин, яка містить корінний недолік – невизначеність відносин власності. Адже у мешканців право власності лише на квартири, а в чиїй власності будинок (стіни, дах, комунікації, ліфти, прилеглі території)?
Закупівлею ресурсів для ЖКГ, вивозом сміття, ремонтом мереж треба займатись професійно, ефективно, дбаючи про якість послуг і прибуток в умовах конкуренції. Як відомо, ніякі проблеми не вирішуються як слід, поки не визначені відносини власності. Думаю, найкраще – це житлові будинки у приватній власності (можливо, за участі місцевої влади), а мешканці мають орендовати житло у цих власників. Звичайно, приватизоване житло має залишитись, і нинішні його проблеми теж залишаться.
Але, в разі оренди житла у власників будинків, включаються потужні конкурентні стимули до залучення мешканців у свій приватний житловий фонд. В разі масової пропозиції ціни оренди житла можуть бути вільними і доступними.
Ще раз: це все в розвиненому світі давно діє. (див., напр.,Людмила ШАНГІНА. Про великі і маленькі будинки, або Чому шведи сплачують податки? – тільки варто відкинути соціалістичні нашарування 50–х років минулого сторіччя). На додачу „у них” діє принцип „Має бути як мінімум певний процент вільного житла” для вільного руху громадян. У нас такого житла 0%.
У країнах Євросоюзу доля орендованого житла трохи менша 40%, зокрема в Німеччині – 58%, а на території бувшої НДР – майже 70%.
„В целом, безвыходная ситуация с практической невозможностью приобретения собственной недвижимости «приближает» Украину к Европе, где минимум треть населения проживает в съёмных домах и квартирах, да и в США около трети населения арендует жильё.”
Таким чином, вирішується цілий пласт соціально–економічних проблем. В підсумку людина реально стане вільною (пропорційно долі оренди в ринку житла, втім, мабуть, третини достатньо).
В опонентів можуть виникнути питання:
Що заважає зараз орендувати житло? Здається в оренду лише надлишкове житло громадян – це мізерна кількість, тому ціни завеликі. До того ж орендар позбавлений будь-яких прав, живучи під страхом виселення навіть в разі внесення оплати.
Чому просто не приватизувати ЖЕКи? Нині ЖЕКи мають певну територію, конкуренція між ними не передбачена. Конкурентне середовище власників житлових будинків не передбачає поділу сфер впливу. Більше того, ці власники мають конкурувати також і з ЖЕКами, руйнуючи їхні сталі сфери впливу.
Чому оренда житла не розвивається сама? Адже, як відомо, „соціалізм треба будувати, а капіталізм достатньо лише дозволити.” Поки було достатньо людей з грошима, вигідніше було продавати їм житло: чималі гроші отримуються відразу. Тим часом у разі здачі будинку в оренду гроші надійдуть за кілька років. Але зважаючи на рівень зарегульованості житлово-комунальної сфери, годі шукати лише об’єктивні причини. Можливо, керівники міського самоуправління свідомо чи несвідомо не бажають ліквідувати останні бар’єри між містом і селом, уникаючи загострення проблем міського господарства. Тим часом сприяння оренді житла – в інтересах усього суспільства.
Як держава має сприяти створенню значного сектору орендованого житла, мінімально втручаючись у ринкові процеси та не спустошуючи бюджет? Зрозуміло, що в разі здачі новобудови поквартирно в оренду доводиться долати певний фінансовий бар’єр: будівельникам треба гроші відразу, а з оренди вони надійдуть за кілька років.
Думка експертів: „Доходность недвижимости в Украине составляет 5-6% в год, именно столько можно заработать на аренде. По сравнению с банковским депозитом такая доходность слишком мала.”
Наразі ситуація як несприятлива (ні в кого нема грошей), так і сприятлива: вистачає недобудов, частково заселених будинків. Як на мене, якщо вже витрачати гроші, держава (в особі місцевої влади) могла б тимчасово „підштовхнути” власників таких будинків до масової здачі житла в оренду, частково здешевлюючи необхідні в цьому разі кредити. Державі треба не так вкладати гроші, як слідкувати, щоб процес не був заблокований тими, кому цей процес невигідний. І законом захистити права орендарів.
Тут постають теоретичні питання: чи не тому, що сам принцип безоплатної приватизації житла був неринковим, треба неринкові коректування? Чи достатньо в пост(глибоко)соціалістичній країні просто дозволити капіталізм, чи треба перехідний період для цілеспрямованого впровадження ліберальних заходів?
Володимир Попенко
[email protected] тел.моб. 050–911–4005