Предыстория и начало
ОСМД – объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСББ українською мовою). Не буду излагать в этой статье все, что я знаю о юридической и других сторонах этого вопроса, многие годы предлагая гражданам создавать ОСМД (как помощник депутата, советник губернатора), кое-что знаю. Но эта статья с возможными продолжениями будет хроникой создания одного объединения, а именно, в моем доме.
Инициатором чего и являюсь. Конкретная жизненная история – лучшее пособие для последователей.
Давно я это дело замыслил. Наиболее сильным стимулом в последнее время стали бандитские захваты частей нашего великого двора при пособничестве (а местами и в интересах) депутатов горсовета. Великим наш двор назвал недаром: в бывшем дворе УФТИ жили великие физики Ландау, Шубников и другие, а побывали тут и рядом Бор, Дирак, Эренфест… Во дворе 9 домов, 2 из них – маленькие финские. Вот бы образовать ОСМД в каждом из них, а потом их ассоциацию (по закону можно именно так) и заживем!
Будем защищены законом от внешних бандитских сил, а уж хозяйство домовое наладим… Не маленькое количество жителей обеспечит нам возможность оплачивать управляющего и минимальный персонал.
К общественной деятельности, слава Богу, приучен. И объявления на домах были расклеены, и через знакомых работа велась. Пошли собрания в моей квартире представительных троек от каждого дома. Но уже с самого начала повеяло холодом. Например, про тройки – это так должно было быть, но от некоторых домов никак не удавалось наскрести более одного и то не сразу.
Чтобы был понятен главный участник собраний, нужно разъяснить одно пока упущенное обстоятельство. Не мог я решиться на весь этот проект, пока инициатором был один. Понимаете, физик я, в управдомы переквалифицироваться не собираюсь. Да еще и столько общественных обязательств на мне… Но, вот, услышал о серьезной деятельности на коммунальной ниве Александра Протаса, владельца «Таргета», советника губернатора. В Московском районе хорошо отзывались о его помощи объединениям и кооперативам.
Естественно, связался с его офисом, нам выделили организатора-управляющего, он на наших собраниях объяснял прелести жизни без Жилкомсервиса под мудрым руководством А. Протаса. Харьковчане знают, что Протас метил в мэры с надеждой на досрочное избавление города от действующих городских властей, к какой надежде прилагал значительные свои усилия. Мне все это тогда импонировало.
Но вскоре в собраниях наших наметился кризис. Во-первых, стало заметно, что представители других домов боятся взять на себя ответственность за новое это дело. А тут еще и политические различия: Протас был в «оранжевых», а двор наш, в основном, противоположного направления. В общем, стало понятно, что начинать придется нашему дому в одиночку. Крайне полезным следствием наших собраний было обнаружение в нашем же доме перспективного кандидата в председатели ОСМД.
Интеллигентный мужчина лет пятидесяти, музыкант по профессии, волей судьбы ставший мелким предпринимателем, не чуждый интереса к сфере коммунального хозяйства. И политически мы с ним близки, и Протас в этом плане ему не враг. Не найди мы его, вообще бы не сдвинулись. Упросили еще одну жилицу дома быть членом правления и на всех парах стали готовить юридически необходимое в этом деле общее собрание собственников квартир дома.
Тут, правда, стала понятно, что наш пламенный агитатор от Протаса «плавает» в юридических моментах и нам пришлось долго делать-переделывать необходимые к собранию документы, многократно оббегать все квартиры. Но осенью прошлого года собрание в соседней школе успешно провели. Технические детали получения разрешения на проведение собрания и многие другие опускаю. По решению собрания наше ОСМД получило гордое название «Энергия УФТИ».
А, вот, некоторые подробности о составе площадей нашего дома опустить нельзя. Соглашаясь на председательство, Володя (так и будем его называть в дальнейшем) очень рассчитывал на переход во владение домом нескольких находящихся в нем нежилых помещений. Подвал моего подъезда уже многие годы занимает ЖЭК, ныне отделение Жилкомсервиса. Арендует помещение у города. Я-то, хорошо зная повадки городской власти, с самого начала подпускал скепсису к надежде получить подвал в собственность дома.
В другом подъезде цокольное помещение получила в аренду швейная мастерская и еще одну комнату там арендует Горлифт. Поэтому на учредительном собрании, как и положено, кроме жильцов присутствовал представитель городского управления коммунальной собственности и приватизации. Вопреки опасениям, городские власти никакого сопротивления самому учреждению ОСМД не оказали.
Удары судьбы
Первый удар наполеоновским планам Володи был нанесен еще до собрания, когда мне, используя мои связи (а иначе такой информации давать не хотели), удалось узнать, что большое занятое мастерской помещение уже успела выкупить арендовавшая его хозяйка. Другая подстерегавшая опасность стала выявляться в том, что протосовская юристка, которая должна была готовить наши документы к регистрации нас юридическим лицом (по обещанию Протаса бесплатно!), стала необъяснимо долго тянуть с этим не столь сложным делом. Через пару месяцев истина открылась: Протас решил «съехать» со своих обещаний, отказался от продолжения этого направления своей деятельности.
К этому времени я уже был рад такому исходу: Протас стал действовать слишком авантюристически в политико-экономической жизни Харькова и мне стало страшновато вести с таким человеком дела.
Мы с Володей оказались в беспомощном состоянии, сами начинать хозяйствовать мы боимся. Но через некоторое время нам подсказали, что под эгидой горсовета создана ассоциация, которая берется вести финансовые дела ОСМД, знакомые из других объединений уже этой ассоциацией пользуются и советуют.
Председатель ассоциации дал Володе в помощь юриста, который обязался сделать регистрацию за неделю-две. Оформление необходимых документов денег стоит, собрали мы полторы тысячи с жильцов, дали юристу. Читатель, наверное, уже догадывается, что история первой попытки регистрации начала повторяться. Юрист ассоциации многократно объяснял Володе, какие дела отрывали его от выполнения обещанного, затем исчез. Мы узнали, что председатель ассоциации, давший нам этого юриста, уже снят с должности. Уже после Нового года мы через новое руководство разыскали того юриста.
Ну и личность, ну и чиновники в Горжилуправлении! Бегающие глазки, полная неспособность выполнить хоть один договор. Но обошлось, деньги и документы забрать у него удалось.
И только тут выявилась главная проблема. Общаясь с ассоциацией, Володя понял, что не вытянем мы финансово обслуживание дома. Ассоциация берет за бухгалтерские услуги 330 грн. в мес., дворнику (по расчетам Володи) – 700 грн., вывоз мусора – 300 грн., итого 1330 грн. минимум. Дом-то у нас небольшой, даже если будем брать по 1 грн. за 1 м2 в мес., то соберем 1965 грн. (а ведь сейчас Жилкомсервис берет по 69 коп.). Но Володе же жить нужно на что-то, семью содержать. А, тем более, кризис, потерял Володя одну из своих прежних работ. Так оно, жестко.
И Володя поставил условие: будет работать председателем, зарегистрирует ОСМД, только если объединению удастся стать арендатором помещения, сдаваемого Жилкомсервису. Если арендная плата будет идти не городу, а дому. Рыская по Интернету, нашел Володя на сайте одесского горсовета их решение о том, что нежилые помещения в домах, в том числе и принадлежащие горсовету, могут сдаваться в аренду объединением данного дома. На харьковском сайте подобной информации нет.
Написал я запрос харьковскому городскому голове, спрашивая о наших правах. Во-первых, пишу, с какой это радости горсовет считает это помещение своим? Раньше подвал нашего дома был жилым, о переводе его в статус нежилого мы не знаем. Поэтому считаем подвал входящим в единый комплекс нашего дома и по закону он должен принадлежать собственникам квартир. Во-вторых, если Вы не согласны с во-первых, то смотрите решение Одесского горсовета. Писал, говоря откровенно, мало надеясь на успех. Ждем ответа.
Некоторые соображения
Уже давно размышляя над темой новых форм ЖКХ, я давно пришел к определенным выводам, предложениям. Опыт моего родного дома только укрепил меня в них.
Основные две существующие точки зрения на этот вопрос таковы. Консервативная (с ней я в полной мере столкнулся, говоря с руководством ЖКХ времен Шумилкина) состоит в том, что нужно улучшать жэковскую систему, вместо того, чтобы ее разрушать. Новаторы, правильно указывая на неизлечимые пороки монополий в ЖКХ, говорят о необходимости сплошного перехода к формам ОСМД. Я предлагаю третий путь.
Сплошная оэсэмдизация невозможна, поскольку требует высокой общественной и хозяйственной активности населения. Опыт нашего двора показывает, что будь такие свойства у жителей даже нашего продвинутого двора, то мы бы имели свою ассоциацию ОСМД, которая обеспечила бы хлеб с маслом для Володи.
Поэтому, если бы городские власти были действительно заинтересованы в переходе на новые формы (вместо того, чтобы украсть у жителей ценные помещения и участки дворов), то должны использовать немалый кадровый потенциал в ЖКХ совсем иным способом. Вместо кучи начальничков в ЖКХ каждый грамотный специалист должен предлагать себя в качестве управляющего (управдома!) для группы домов (от 2-3 больших до 10 малых), с жителями каковых и заключать договор.
Пусть поможет им с самого начала создать что-то типа ОСМД с выбранным правлением, роль которого будет в контроле за управляющим (смещении, договоре с другим). А управляющий уже сам будет договариваться либо с централизованными ремонтными, убирающими мусор организациями, либо с соответствующими фирмами.
Горсовет же в лице Горжилуправления будет вырабатывать общие рекомендации и правила работы управляющих с населением. Думаю, что это реалистичная в наших условиях система.
Никакие вы не собственники
Ответа горисполкома на наш запрос мэру мы таки дождались (27.03.09). Мне известно, что побродил запрос по юристам нескольких управлений горисполкома, ведь права наши, о которых мы спрашивали, такая непонятная для чиновников тема… Ответственность в конце концов взял на себя начальник Управления коммунального имущества и приватизации.
Привычный к стилю ответов должностных лиц, такого прочесть не ожидал. Обычно отделываются отписками, здесь же недвусмысленное провозглашение нашего полного бесправия. Констатирующую часть привожу дословно в переводе на русский.
«…распоряжаться нежилыми помещениями по указанному адресу объединение совладельцев многоквартирного дома не имеет законного права. Кроме того, согласно ст. 11 Закона Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома», передача жилого комплекса с баланса коммунального предприятия на баланс объединения совладельцев многоквартирного дома не влечет за собой изменения формы собственности и жилой комплекс остается в коммунальной собственности города»
Т.е. не были мы собственниками своего дома и не будем дальше, даже если решимся взять дом на свой баланс. Правовая характеристика сего манифеста бесправия ОСМД - ниже, пока обращаю внимание на совершенную нелепость сказанного: объединение совладельцев ничем, выходит, не владеет.
Теперь о ст. 11. В ней речь идет об условиях взятия объединением дома на баланс, т.е. о самостоятельном ведении домового хозяйства. Привожу то предложение из этой статьи, которое используется городским начальством как патент на вечное владение нашими домами: «Передача на баланс имущества (в том числе земельного участка), которое входит в состав жилищного комплекса, но не принадлежит объединению, не влечет за собой возникновения права собственности на него». Ясно, что говорится о какой-то части имущества, которая почему-то не принадлежит жильцам. Конечно, тут может возникнуть вопрос, о каком имуществе речь. Но подводить под это предложение весь дом?!
Недвусмысленной охранной грамотой наших прав является Закон Украины «О приватизации государственного жилого фонда», принятый еще в 1992 г., с дополнениями, последовавшими после известного Решения Конституционного суда 2003 г. Согласно этому закону дом со всем его жилищным комплексом является совместной собственностью собственников квартир. Причем факт собственности не зависит от того, образовано ли ОСМД, взят ли дом на баланс. К собственникам квартир относится и городская громада в лице соответствующего органа горсовета; в той мере, в которой в доме имеются неприватизированные квартиры, другие помещения, оставшиеся в коммунальной собственности.
Лазейкой для притязаний городских чиновников является отсутствие в законах абсолютно четких определений того, что входит в жилищный комплекс дома. В законе 1992 г. к жилищному комплексу отнесены, в частности, вспомогательные помещения (подвалы и др.). Но уже в законе «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» 2001 г. кроме вспомогательных введено еще и определение нежилых помещений, которые в комплекс входят, но не входят в жилой фонд.
Хотя в законе не сказано, кому они принадлежат и непонятно, кто и как решает, как называть те или иные помещения, но городские чиновники все для себя уже решили. Считается в Харькове, что сей вопрос должен решаться городским Бюро технической инвентаризации (БТИ). Поскольку Бюро является структурой горисполкома, то понятно, чья рука владыка.
Но что там про лазейки в законах, если начальник управления коммунальной собственности решил вопрос кардинально: фиг вам. Апофеоз извращения законодательства Украины!
Луч света в темном царстве?
Еще до получения ответа произошли некоторые события, которые вселили в нас с Володей - председателем сдержанный оптимизм. Мы познакомились с молодой специалисткой отдела по контролю за деятельностью ЖСК и ОСМД - отдела управления жилищного хозяйства горисполкома. Именно она курирует сейчас создаваемые ОСМД. Даже по внешнему виду она не похожа на чиновниц старого типа.
С увлечением взялась за дело, снабжает потенциальных председателей огромными объемами информации в электронном виде. Вникнув в существо наших проблем, с особым значением напомнила нам ст. 23 закона об ОСМД: «Расходы на содержание и ремонт помещений или другого имущества, которое находится в общей собственности, определяется уставом объединения и договором об их использовании». Намек нами был понят следующим образом: вы сумеете через договор с горисполкомом как с собственником сданных в аренду помещений дома содрать с него недостающую для пристойного содержания дома сумму. Но попытка прояснить намек не удалась, Людмила (так назовем передовую специалистку) загадочно советовала пройти сначала по пути регистрации ОСМД, а там все увидите. Хоть и новой формации, но не совсем же наша, в горисполкоме ведь работает.
Тогда мне пришла в голову следующая мысль: Людмила по ее рангу в иерархии не может излагать политику горисполкома в отношении собственности и доходов с нее, попробую обратиться к лицу, приближенному к городскому голове. Определенную симпатию у меня давно вызывал один из его советников, занимающийся именно ЖКХ темой. Он демонстрировал большую открытость, регулярно проводил в городе семинары по ЖКХ проблемам. Аудиенция состоялась, не знаю, сыграло ли в этом роль и мое положение советника (правда, на общественных началах и другого лица). Никаких ответов я не получил, но прямо при мне Советник стал организовывать совещание по вопросам нашего объединения как типичных для всей ОСМД-программы города.
Совещания с участием представителей связанных с данной проблемой подразделений исполкома и с нашим участием. Разберемся, мол, с вами и, возможно, обратимся к городскому голове с предложениями, которые возникнут. Вот оно, настоящее внимание к проблемам горожан, вот он, новый подход, подумал я.
Совещание в горисполкоме<
Оно состоялось 23.04.09. Мне оно показалось не слишком представительным: кроме Советника присутствовали начальник отдела, в котором работает Людмила, она сама, зам. начальника Ассоциации ОСМД, созданной горсоветом. Присутствовал ли представитель управления коммунального имущества, не знаю. К сожалению, не смог прийти по производственным причинам и Володя-председатель.
Сначала я выступил с моим видением положения объединений в городе и политики городских властей по отношению к ним, а также с кратким обзором проблем нашего будущего ОСМД. Советник сказал о цели совещания. Далее присутствующие начали нас стыдить. Какие же мы нехорошие (нахалы, в общем), что, еще не зарегистрировавшись, уже пытаемся узнать, что нам причитается. Вот, зарегистрируйтесь сначала, как люди, затем, еще лучше, возьмите дом на баланс, тогда и увидите все источники поступлений.
Как же так, говорю я, кто же берется за связанное с расходами и заботами дело, не выяснив возможностей и условий? Нет, нет, лентяи вы и в закон ни разу не посмотрели, хотите сразу все на блюдечке. Даже Людмила, на которую возлагал особые надежды, в присутствии своего начальства не захотела выпадать из общего фона. Я ж вам говорила, говорит тоном наставницы с нерадивым учеником, что есть такие организации, которые помогают объединениям составлять смету (говорить-то говорила, но консультации эти не бесплатные).
В общем, намеки остались намеками, на мой прямой вопрос, можем ли мы рассчитывать и в какой степени на поддержку горисполкома в заключении приемлемого для нас договора об использовании арендованных помещений, ответа я не получил. Таким образом, даже компромиссный вариант получения объединениями хотя бы части их прав остается пока за семью замками.
Но нельзя сказать, что совещание закончилось безрезультатно.
Советник посоветовал через меня нашему председателю прийти к нему с примерной сметой, из которой должен быть виден тариф оплаты 1 м. кв. жилых и нежилых помещений. Советник обещал сам помочь ему в сведении расходов с приходом. Но я ведь в своем выступлении уже сказал примерные цифры, зачем же затягивать? Здесь опять можно было расслышать намек, что разговор председателя с Советником будет небесполезным. Посмотрим…
Вот вам и новая генерация должностных лиц. Я не обижаюсь на тон разговоров, не приходится ожидать, что понимание прав граждан и их объединений будет у чиновников на уровне посетителей сайта «Країна Ліберальна». Но что я услышал на совещании от прогрессивного Советника?! Что хотя по закону вспомогательные помещения номинально принадлежат жильцам, но реальная собственность возникнет только после того, как Николай Иванович, директор БТИ, выпишет на каждого жильца соответствующий сертификат. Великий и могучий Николай Иванович, отдай нам нашу собственность!
29.04.09.
Продолжение следует...
А.И. Копелиович, г. Харьков