Поспешность, с которой принимается новый Жилищный кодекс, явно не идет на пользу ни государству, ни обществу, ни самому кодексу.
ОСМД станет проблемой
Конечно, в жилищно-коммунальном хозяйстве нужно многое менять. В том числе, опираясь на жесткие методы и непопулярные меры. Но нельзя при этом основываться на сырых, непродуманных законодательных актах. Ибо политическая воля – это одно, а явные недочеты в таком основополагающем документе, как Жилищный кодекс – совсем другое.
Проект нового Жилищного кодекса принят во втором чтении. Концепцию его уже менять поздновато (хотя, учитывая опыт принятия Налогового кодекса, а также антикоррупционного законодательства, и это не исключено).
Поэтому основное внимание уделим недочетам принятого проекта. В частности, статье 59 «Особенности создания объединения совладельцев многоквартирного дома в новых жилых домах».
Основная концепция этой статьи сводится к тому, что во всех новых домах должно быть создано ОСМД (объединение совладельцев многоквартирного дома). Вариантов предусмотрено два. Либо ОСМД создают владельцы квартир, либо застройщик. С этим можно было бы согласиться. Если бы не детали, в которых и заключается суть.
Эти детали, на первый взгляд, не очень заметны (многие вещи просто недосказаны или непродуманны). Но именно они искажают идеи ОСМД, лежат в основе серьезных конфликтов между застройщиками и владельцами квартир.
Кодекс предписывает владельцам квартир создать ОСМД в течение трех месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию. В противном случае ОСМД создает застройщик. При этом законодатели забывают о том, что правоустанавливающие документы на квартиры инвесторы получают лишь после того, как застройщик полностью рассчитается с городом и представит всю необходимую документацию в БТИ. Застройщики, как правило, не торопятся с этим. Потому БТИ нередко начинает выдавать документы на квартиры лишь через месяцы (а то и годы) после сдачи дома в эксплуатацию.
На практике это означает, что ОСМД создают лишь несколько приближенных к застройщику владельцев квартир, которым оформляют документы в первую очередь. В устав ОСМД они включают нормы, существенно затрудняющие вступление новых членов. И принимают основополагающие решения от имени сотен владельцев квартир.
Новый Кодекс лишь закрепляет подобное положение дел. Согласно ему, застройщик, затянув выдачу документов на квартиры, фактически получает право создать ОСМД самостоятельно. А создав ОСМД, может сразу же подписывать договор со своей «карманной» обслуживающей организацией, устанавливая расценки на коммунальные услуги сугубо по своему разумению.
Практика показывает, что в будущем установленные расценки лишь повышаются. Шансов снизить их у владельцев квартир очень мало. А все потому, что эксплуатирующие организации не обязаны предоставлять владельцам квартир бухгалтерские документы о реальных своих расходах.
Как сделать лучше
1. Ввести понятие «инвестор квартиры», придав тем самым право на создание ОСМД не только владельцам жилья, но и инвесторам, не успевшим оформить в БТИ документы на квартиру.
2. Ввести понятие «переходной период освоения дома». Смысл его в том, что с момента сдачи многоквартирного дома до момента его заселения проходит достаточно длительный и сложный переходной период, в течение которого застройщик устраняет недоделки, владельцы получают документы на квартиры, делают ремонты, образуют свое сообщество.
Практика показывает, что в течение первого года владельцы квартир практически не знакомы друг с другом; мало знают о расходах по содержанию дома. Потому вряд ли способны принимать взвешенные коллективные решения на многие годы вперед.
Тем не менее, решения принимать необходимо и в этот период. На кого их возложить? Скорее всего, на застройщика. Но четко обозначив, что эти решения имеют ограниченный характер как по времени, так и по объему финансовых и правовых обязательств. Уж, коль скоро застройщик взялся за строительство дома, то должен довести его до момента заселения.
Если же застройщик взял на себя обязательство сдать дом без ремонта квартир, то и это не освобождает его от создания всей необходимой инфраструктуры, с помощью которой владельцы квартир будут делать ремонты (в первую очередь, это касается подъемно-транспортных механизмов). Жилищный кодекс должен закрепить эту норму, признав, что строительство многоквартирного дома продолжается и после его сдачи.
3. Ввести раздел, посвященный подготовке общественных слушаний о размерах платы за жилье. В этот раздел включить следующие положения:
• обязанность эксплуатирующей организации представить документацию о реальных затратах по каждой статье расходов. На основе этих реальных затрат (плюс относительно скромной прибыли эксплуатирующей организации) и должен определяться тариф по каждой статье. Сейчас эксплуатирующие организации пишут примерно следующее: «уборка лестниц и подъезда – столько-то». Сколько реально тратят – никому не известно. Потому крайне сложно оспаривать тарифы.
• обязанность эксплуатирующей организации предоставлять альтернативы тарифов и конкретных работ. Например, если по уборке территории тариф составляет 0,5 грн., то выполняются такие-то работы. Если тариф 0,8 грн. – то такие-то работы. Если тариф 1,5 грн. – то такие-то работы.
• введение качественных показателей выполняемых работ. Без подобных показателей сложно судить, как выполняются условия договора с эксплуатирующей организацией.
4. Должен быть изменен порядок принятия решений на общественных слушаниях, посвященных тарифам. Сейчас отказаться от услуги можно лишь в случае 100% согласия всех владельцев квартир. 100% согласие – это из области фантастики. Потому норма о 2/3 (или 3/4) голосов вполне подходит.
Таким образом, необходимо организовать общественные слушания проекта Жилищного кодекса, которые помогут выявить проблемы и решить их.
Владимир Коломейко, аналитик портала недвижимости UGMK.INFO