ГО "Країна ліберальна"

1. Что мы понимаем под термином «Реформа ЖКХ»?

Все чаще с экранов телевизоров и страниц газет до нас доходит информация о проблемах жилищно-коммунального хозяйства. Все чаще государственные мужи говорят о необходимости проведения глубокой реформы отрасли жилищно-коммунального хозяйства, пишет ForUm.

Все жители страны ждут прихода Реформы - когда в наших подъездах станет чище, пьяные сантехники исчезнут как класс, нам перестанут хамить работники коммунальных предприятий, когда за деньги, которые мы платим в виде жилищно-коммунальных платежей нам начнут оказывать качественные услуги. Так что же это за Реформа, о которой так много говорят и которую все ждут?

Под Реформой - мы понимаем, что государство должно принять ряд мер, перечень соответствующих законов, совершить конкретные действия, чтобы мы – граждане Украины (это касается всех) прочувствовали положительные изменения в своем быту.

Чтобы крыши - не текли, горячая вода – подавалась круглые сутки и круглый год, непонятные и необоснованные тарифы - не росли как на дрожжах, а информация о чрезвычайных происшествиях в жилых домах – навсегда исчезла из программ новостей.

Проблема в том, что ни у правительства в лице профильного Министерства, ни у органов местного самоуправления нет понимания о том, как развязать клубок накопившихся проблем. Отсутствует, представление о целях и задачах Реформы и тем более нет понимания, когда же она все-таки придет.

За все годы независимости Украины отношение властей различных политических форматов к ЖКХ характеризуется полным отсутствием реформ и многочисленными декларациями. При этом политики забывают о том, что их избиратели каждый день сталкиваются с неосвещенными и грязными подъездами, неубранными придомовыми территориями, мусорными завалами и полусгнившими коммуникациями.

Прежде всего, необходимо разобраться с определением основных целей и задач реформирования жилищно-коммунальной отрасли.

Все страны постсоветского пространства после вступления в фазу рыночных отношений столкнулись с необходимостью проведения жилищно-коммунальной реформы. Во времена развитого коммунизма отрасль практически полностью дотировалась за счет государства – до 10% ВВП страны.

Коммунальные платежи населения составляли порядка 5% от реальных затрат на производство жилищно-коммунальных услуг. Собственником жилого фонда было государство, которое несло ответственность за его сохранность, обслуживание и содержание. Первым шагом при переходе на рыночные отношения в жилищном хозяйстве является приватизация жилья.

На сегодняшний день в Украине до 90% жилого фонда приватизировано. У жилого фонда появился новый собственник – население. Таким образом, актуальность проведения Реформы обусловлена уже решенным вопросом, связанным с передачей всех прав и ответственности по управлению, содержанию и обслуживанию жилого фонда от прежнего собственника Государства к новому собственнику Населению.

Основная задача Реформы - дать возможность новому собственнику в полном объеме реализовать свое право собственности. Ведь одновременно с приватизацией квартиры мы стали собственниками и «неделимого имущества многоквартирного дома, находящегося в совместной собственности», а это наши подъезды, крыши, дворы…

Возможно ли, в нашем дворе размещение платной автомобильной парковки? Должен ли круглосуточно будоражить окрестности двора торговый ларек? Рекламный щит в нашем лифте и на фасаде нашего дома – необходимость? Куда должны направляться арендные платежи от использования встроенных помещений нашего дома?

Мы, жильцы должны принимать данные решения и тем более нам решать у кого, какого качества и по какой цене заказывать услугу. Одной из основных задач реформы, является определение механизмов, в соответствии с которыми новый собственник многоквартирного дома сможет реализовать свое право собственности - я принимаю такое решение, а сосед - другое, или все жильцы «за», а органы местного самоуправления «против».

На сегодняшний день, все эти права успешно реализовываются органами местного самоуправления и поверьте, их данная ситуация устраивает. Никто ничего менять не намерен. Результаты работы трагические – Алчевск, Днепропетровск, Евпатория.

Все дальнейшие объяснения в разрезе отсутствия достаточных финансовых ресурсов для выполнения функций по содержанию жилого фонда никого не интересуют. Поэтому в нашей стране все попытки реформы без законодательно закрепленной государственной политики и дальше будут сводиться к одним «первомайским» лозунгам.

Политика местных администраций и коммунальных предприятий в вопросах реформы сводится к одному – «Дайте денег!». При этом в демонополизации и создании здоровой конкурентной среды на этом рынке никто не заинтересован.

Практически бесконтрольное освоение средств в отрасли (любых, даже небольших) поступающих из бюджетов различных уровней в виде платежей населения или финансирования льгот и субсидий является основополагающим фундаментом, на котором строится вся коммунальная пирамида.

Учитывая социально важные аспекты данного рынка, когда политика на 70% зависит именно от этой отрасли и делает эту пирамиду неуязвимой (как пример - показатели работы любого мэра прямо зависят от работы ЖКХ соответствующей территории.).

Любое хозяйственное решение в вопросах ЖКХ принимается исключительно через призму политики. Данная пирамида на сегодняшний день не контролируема и не управляема, ведь управлять – значит разделить ответственность за все накопившиеся проблемы. И винить в данном вопросе местные администрации и предприятия нельзя.

Очень многое зависит от человеческого фактора – от конкретного мэра или руководителя предприятия. В данной отрасли работает 15% работающего населения страны, среди которых достаточное количество специалистов –профессионалов в своем деле. Вывод один – на местном уровне Реформа ЖКХ невозможна, в данном вопросе должно быть задействовано исключительно государственное регулирование.

Существует другая сторона проблемы реформирования и заключается она в том, что новый собственник вместе с правами получает и ответственность. Ответственность за сохранность и содержание жилого фонда и мы, население на сегодняшний день несем эту ответственность, которая выражается в ежемесячных жилищно-коммунальных платежах.

Но проблема в том, что управляет этими средствами прежний собственник. Эффективность данного управления очень низкая. Итог - вследствие затянувшейся реформы, наш жилой фонд пришел в полнейший упадок. Новый собственник даже при большом желании не будет способен взвалить все проблемы на себя.

Пример, для проведения капитального ремонта одного девятиэтажного дома (а таких домов требующих капитальной реконструкции у нас около 70%) необходимо 2-3 млн. гривен.

Вопрос - способны ли жильцы самостоятельно и одномоментно изыскать такие ресурсы? И чем дальше, тем сложнее передавать государству свою ответственность – жилой фонд ветшает и ветшает, а денег в бюджете все меньше и меньше.

Россия, Эстония, Польша уже подводят итоги проведенных реформ (пусть не окончательных, но результативных) в Украине этот процесс за все 20 лет существования государства в условиях рыночных отношений даже не начинался.

В России сейчас уже планируется третий этап проведения реформы (первый в 1995 году, второй в 2004 году), а Украина все еще живет в рамках Жилищного Кодекса УССР, принятого в 1983 году. Основной причиной халатного отношения со стороны государства является политическая нестабильность и частая смена правительств.

Реформа требует четкой последовательности действий и законодательства. Преемственности в нашей политике нет, поэтому все, что начинает формировать одно правительство, успешно ломается последующим. Население не способно взять на себя полную материальную ответственность за состояние жилого фонда ввиду низкой платежеспособности.

Поэтому обязанностью государства является формирование стратегии, в соответствии с которой, в течении определенного периода времени и при точном государственном регулировании и поддержке, жилой фонд перейдет к новому собственнику со всеми вытекающими правами и ответственностью.

На сегодняшний день имеем ситуацию, при которой ни население, ни государство не способны самостоятельно нести груз ответственности за содержание жилого фонда. Министерством озвучиваются данные, в соответствии с которыми для приведения жилого фонда в надлежащее состояние необходимо порядка 300 млрд. гривен.

Позиция Министерства очень удобная – основные усилия направляются на пропаганду создания ОСМД, дескать, создавайте ОСМД и управляйте самостоятельно, принимайте решения самостоятельно, а ваши проблемы никого не интересуют.

Но убийственная для граждан по ряду причин, во-первых, а во-вторых, недальновидная для самого Министерства. Зачем тогда оно, это Министерство, если граждане враз остаются один на один со своими жилищно-коммунальными проблемами в виде обветшалого жилфонда, коммуникаций, отсутствием четкой регламентаций правоотношений с ЖЭками, управляющими компаниями и отсутствием условий для частных инвестиций в отрасль?

Откуда возникнут данные ресурсы и где гарантия и механизмы их эффективного освоения? Неоспорим вывод – Реформа должна создать условия, при которых в данном рынке будут заинтересованы частные инвестиции.

Однако частный инвестор не спешит, поскольку данный рынок нуждается в четком регулировании со стороны государства, а перекладывать весь груз проблем на себя, без участия государственных гарантий закрепленных законодательно, ни украинский, ни иностранный инвестор рисковать не станет.

Рынок жилищных услуг на сегодняшний день не представляет никакого интереса для серьезных частных инвестиций в сферу обслуживания жилых домов и придомовых территорий. Да, частные инвестиции присутствуют.

Но либо в виде «карманных» предприятий местных чиновников от ЖКХ, либо в виде рискованных инвестиций частных инвесторов в надежде на долгожданные реформы. Масштабные инвестиции сегодня невозможны, так государство не создало для этого условия.

Попросту говоря, ведет себя как собака на сене: само не в состоянии, а другим не дает, в смысле не создает надлежащих условий. Существует неприлично огромное количество нерешенных проблем, которые обуславливают отсутствие новых масштабных частных инвестиций, дальнейшее обнищание коммунальных ЖЭКов (если можно так выразиться, потому что большинство из них давно уже отвечают признакам банкротства) и грядущее банкротство тех частных предприятий, которые рискнули прийти в отрасль.

К большому сожалению, не наблюдается стремления к адекватному решению этих проблем в проектах законодательных и нормативных документов, разработанных профильным Министерством.

У наших чиновников очень извращенное понимание реформы. Прикрываясь этим термином в стране начинается очередной, очень опасный «дерибан» водоканалов, теплогенераций – их переход в частные руки под видом концессий, аренды.

На наш взгляд, на первом этапе реформирования отрасли необходима реформа именно в жилищной сфере, которая позволит, прежде всего, решить проблемы правоотношений с конечным потребителем жилищно-коммунальных услуг и разрешить комплекс основных проблем «внутри дома».

Разгосударствление и привлечение частного капитала на рынок коммунальных услуг, связанный с работой природных монополистов (централизованное тепло- и водоснабжение) должно, на наш взгляд, проводиться на втором этапе реформирования, поскольку передавая в концессии и в аренду теплогенерации и водоканалы, при большом количестве нерешенных проблемах внутри дома (в том числе и основные энергопотери), реформа на рынке коммунальных услуг будет неэффективна. Переход важных объектов, обладающих признаками монополий, в частные руки не является решением проблем, поскольку на сегодняшний день в условиях несовершенного законодательства нет механизмов позволяющих, сделать эти направления инвестиционно привлекательными, что приведет к простому перераспределению собственности (зачастую, абсолютно безответственной) без привлечения необходимых долгосрочных инвестиций.

Приоритетной задачей считаем – проведение жилищной реформы, направленной на решение проблем в жилом фонде.

Для того чтобы разобраться в вопросе, какие условия необходимы для того чтобы появилась возможность привлечения частных инвестиций, необходимо сначала рассмотреть проблемы отрасли, с которыми придется столкнуться частному инвестору. Понять какие проблемы должны быть решены на государственном уровне.

Определив основные задачи Реформы отрасли, мы должны рассмотреть все основные проблемы, без решения которых, Реформа, как таковая, не состоится.

2. Какие проблемы отрасли должны быть решены при проведении эффективной Реформы.

Тарифная политика

Сегодня тарифная политика нашего государства является, одной из самых обсуждаемых тем. Резкое повышение тарифов на фоне падения доходов населения, роста безработицы вызывает резкую критику. При этом рост тарифов никак не отражается на качестве предоставляемых услуг и при существующей системе жилищно-коммунального хозяйства, данная ситуация будет только усугубляться.

Постараемся разобраться в проблемах являющихся причиной тарифного беспредела. Для многих мэров городов этот тариф – «священная корова» его политического благоденствия или грядущей предвыборной кампании. Таким образом, повысить тариф, например, с 60 копеек до 80 копеек, в связи экономической необходимостью – упаси, Боже! Мэр неусыпно на страже интересов своих избирателей!

Более, того: частные предприятия по обслуживанию жилого фонда, по мнению многих мэров, должны работать с нулевой рентабельностью (о каких инвестициях идет речь?) А то, что при этом ЖЭКи банкротятся, кроме метел у них ничего нет, то, что его же избиратели при этом платят 50 гривен с человека за потребление воды, если нет счетчика, и сотни гривен за едва теплые батареи – это мэры не замечают.

Тариф рассчитывается предприятиями, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги исходя из экономически обоснованных плановых затрат (опираясь на затраты прошлого периода) согласно Постановлений КМУ № 560, № 955, 959. Экономически обоснованный тариф выносится предприятиями на утверждение местными администрациями (с заключением Государственной инспекции по контролю за ценами согласно Порядка установленного Министерством экономики, Постановление КМУ №297 от 27.02.2007г.).

Что же включает в себя понятие «Экономически обоснованный тариф»? Насколько и кем он обоснован?

Разберем принципы тарифообразования на примере жилищного тарифа. Перечень услуг, включенных в тариф для населения, определяется органом местного самоуправления из перечня 27 обязательных услуг, определенного Постановлением КМУ №560 от 12.07.2005 г.

Все затраты на основании которых рассчитывается тариф условно можно разделить на две составляющие: постоянные и плановые. К постоянным затратам относятся затраты напрямую не зависящие от объема выполняемых работ. Например, не зависимо от количества физических объемов выполнения ремонтных работ, жилищные организации должны содержать штат инженерных работников.

Фактически к таким затратам можно отнести все затраты связанные с содержанием административного персонала, арендой административных помещений и другие административные затраты. Без этих затрат обойтись нельзя, а это инженерная группа, бухгалтерия, диспетчерская служба, паспортисты. Но проблема состоит в том, что законодательство (ни существующее, ни законопроекты разработанные Министерством) не предполагают нормативного регулирования данных затрат.

Данные затраты должны относиться к услуге Управления (которая на сегодняшний день не имеет точного определения) и должна быть четко регламентирована законодательством. Существуют нормы использования рабочего времени, технические нормативы по затратам на проведение тех или иных работ, а для формирования административных затрат какие-либо нормы отсутствуют.

В результате мы имеем сильно раздутые практически во всех коммунальных предприятиях административные затраты зачастую превышающие 60% от общих затрат включаемых в тариф. Зайти в любой ЖЭК и увидим 10-15 бухгалтеров с одним на всех сломанным калькулятором, на балансе можно обнаружить и бильярдный стол, и гусеничный трактор 1936 года выпуска при явном дефиците газонокосилок и мотопомп. ЖЭК может запросто арендовать огромный офис и никто ему не запретит переложить эти затраты на население.

На практике согласование такого «обоснованного» тарифа происходит следующим образом – предприятия представляют фактические затраты прошлого периода и их утверждают снова. К данным затратам прибавить налоги - становится понятно, что непосредственно на проведение работ у жилищных организаций просто нет средств. Вопрос реформы номер один – мы платим за неэффективное управление.

Сегодня правительство идет к другой крайности – в соответствии с проектом нового Жилищного Кодекса предлагаемым Кучеренко Ю.А. управление вообще не входит в перечень услуг являющихся составляющими тарифа и является договорной величиной между собственниками и управителем. Из данного законопроекта невозможно понять, что же включает в себя понятие услуги Управления?
В итоге провоцируется ситуация при которой, собственник (население) вообще не будет нести затраты на содержание необходимого административного штата, который необходим для обслуживания жилого фонда. Золотой середины в виде законодательно установленных минимально необходимых нормативов не было и не предвидится.
Пересмотру должен так же подлежать и перечень услуг. Например, кто-нибудь в нашей стране видел, чтобы ЖЭК занимался поливом дворов, клумб, газонов или заменой и ремонтом номерных знаков на домах? А платим мы за предоставление данных услуг каждый месяц.

С другой стороны такие составляющие жилищной услуги как управление, капитальные ремонты, услуги единого расчетного центра, сбор платежей, паспортисты, функции балансодержателя и многие другие не вошли в составляющую тарифа. Вопрос управления требует отдельного рассмотрения, и мы вернемся к нему ниже.
Не существует законодательно установленного перечня жилищных услуг для разных групп домов как результат: кто видел, чтобы ЖЭК убирал придомовую территорию, или заботился об ее благоустройстве в одноэтажном секторе?

В настоящее время по вопросам обслуживания конструктивных элементов дома может складываться ситуация когда ЖЭК является балансодержателем ЖФ, а внутридомовые сети (или лифтовое хозяйство) выделяется и передается на баланс коммунальных предприятий и уже они определяются исполнителями услуг по обслуживанию отдельных конструктивных элементов. В итоге, в доме получаются семь хозяев…- крайнего ответственного не найдешь.
Кто должен платить за отопление подъездов, чердаков, подвалов? Четкости и определенности в этом вопросе не существует – обрезается подъездное отопление, что приводит к нарушению конструктивных элементов, разморозке фундаментов, панельных швов и др.

Амортизация, которая включается в затраты на содержание и эксплуатацию машин и оборудования не входит в состав общепроизводственных затрат при расчете тарифа. Технические нормативы и стандарты, используемые при расчете тарифов, устарели (так, например, при расчете тарифа на уборку придомовой территории в каждом городе устанавливается свой норматив в зависимости от категорийности уборочных площадей и при этом абсолютно не учитывается возможность, принципы и нормы механизации – более того правила и нормативы отсутствуют как таковые). Соответственно механизация ручного труда практически не происходит.

В основе тарифной политики (согласно Порядка, утвержденного КМУ №560 от 12.06.2005г.) лежит принцип подомовой тарификации. На практике же он встречается в единичных городах Украины из-за отсутствия соответствующего программного обеспечения, отсутствия технической документации по ЖФ и пр., и выполняется для галочки, принося за собой только дополнительные затраты.

Происходит массовая передача на баланс коммунальных предприятий ЖФ котельных, очистных сооружений, водопроводно-канализационных и тепловых сетей военных городков и предприятий, не способных дальше содержать ведомственное жилье, общежития. Соответственно, что влечет за собой дополнительный рост административных и производственных затрат на их содержание, что приводит к непропорциональному росту затрат на производство услуг (поскольку состояние таких объектов гораздо хуже чем в коммунальном фонде).

Плановые затраты коммунальных предприятий включают не только неэффективное управление, но и огромные потери при производстве и транспортировке услуг или товара.На сегодня потери электроэнергии в сетях составляют около 20%, тепловая энергия и вода теряется в размере — от 30 % до 50% . Что и является основным объяснением роста тарифов. Во многих городах тепло вырабатывается на оборудовании еще 20-30-х годов прошлого века, о каком КПД котлов может идти речь?

Какие мотивационные механизмы следует использовать для снижения потерь, улучшения качества и снижения себестоимости услуг по тепло- и водоснабжению? Данные механизмы необходимы, сомнений нет. Качество услуг по тепло- и водоснабжению (особенно, обеспечение горячей водой) также оставляют желать лучшего. В отдельных регионах Украины горячую воду населению прекращают подавать одновременно с завершением отопительного сезона. Что касается потерь, то на сегодня они учитываются в тарифах, и мотивации к их снижению в сфере тепло- и водоснабжения не существует.

Электроэнергия – освещение мест общего пользования и работа лифтов одна из статей затрат ЖЭКов. До 60% фонда не оснащено подъездными приборами учета электрической энергии (установка приборов учета дает минимум 30% экономию по сравнению с начислениями по нормативу, так лифт без счетчика по нормативу считается, работающим круглосуточно с полной нагрузкой).

Автоматические датчики выключения света, энергосберегающие лампы – технологий достаточно, в совокупности можно экономить до 50% энергии. Для этого, во-первых, необходимы большие инвестиции, которых у коммунальных предприятий нет.
Во-вторых нет источника погашения инвестиций – в тарифе инвестиционная составляющая не может быть предусмотрена, а плановый метод расчета тарифа означает - при уменьшении затрат в текущем году на следующий год тариф будет пересмотрен в сторону уменьшения, поскольку фактическое потребление уменьшится. Аналогичные аргументы актуальны касательно теплогенераций и водоканалов.

Все свои энергопотери коммунальные предприятия перекладывают на население. А плановый метод при расчете тарифов который основывается на фактических затратах гарантирует населению Украины, что и в следующем году еще большие затраты попадут в его тариф.

Инвестиционная составляющая при формировании тарифов не предусмотрена, - соответственно о каком привлечении инвестиций может идти речь?
Более того – законодательством предусмотрена возможность учета в тарифах рентабельности для предприятий, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги в размере до 12%, однако данный вопрос был отдан на откуп местным администрациям - в итоге в 80% городов установлена 0-я рентабельность. Какое предприятие (кроме коммунальной формы собственности) сможет оказывать услугу не получая прибыли?

Невозможно не остановиться на проблемах связанных с процедурой принятия тарифов. Никакой экономики – исключительно политика. Вопросы тарифообразования политизированы и являются предметом постоянных дискуссий и торгов между исполнительными комитетами (как хозяйствующими субъектами) и депутатским корпусом.

Исполнительные комитеты в 98% городов выносят вопрос тарифообразования на сессию городского совета (исключительно политический аспект) в итоге, в большинстве случаев принимается тариф ниже экономически обоснованного. При этом разница, должна компенсироваться из бюджета, что в 90% случаев не происходит, поскольку большинство предприятий коммунальные, а частные предприятия настолько зависят от местных чиновников, что предпочитают не судиться.

Проблематична ситуация со структурой тарифа,- из законодательно определенных 27 услуг, тарифы отдельных городов могут включать только 5. Во многих городах органы местного самоуправления, преследуя цель - снижения платежной нагрузки на население, тем самым, поддерживая свой рейтинг, включают в тариф минимальный набор услуг.
Исключение таких услуг из тарифа - обслуживание номерных знаков домов, уборка лестничных клеток, текущий ремонт и других услуг абсолютно не означает, что они не должны выполняться - должны финансироваться за счет бюджета.

В итоге, все местные бюджеты перегружены, и не в состоянии обеспечить в полном объеме не только финансирование данных услуг, но и других которые должны финансироваться исключительно из бюджета – например, ремонт внутриквартальных проездов, внутридворового освещения, уборка городских улиц и пр.

По сути, происходит простое перекладывание проблемы – уменьшая тариф, увеличивается нагрузка на городской бюджет (который наполняет население за счет налогообложения), в угоду политического рейтинга мэра.

Процедура пересмотра тарифов занимает около полугода, и к моменту принятия новых тарифов они не отвечают реальной структуре затрат. Минимальная заработная плата изменялась в пошлом году 3 раза и в этом году в бюджете заложены изменения в 4 раза в сторону увеличения плюс к этому - инфляция, рост энергоносителей и пр.

В некоторых городах представители местных органов власти создают свои частные (или «карманные» коммунальные) предприятия, предоставляющие жилищно-коммунальные услуги. И далее, несмотря на все вышеперечисленные трудности (политика уходит на второй план), увеличивают тарифы до необоснованного уровня.

Например, Кременчуг, Кривой Рог жилищные тарифы более 2 грн. за метр квадратный. Или включая в структуру тарифа завышенные затраты, связанные с работой отдельных поставщиков услуг - услуги ЕРЦ или вывоза ТБО. Действующее законодательство позволяет это делать, поэтому термин «экономически обоснованные затраты» должен найти четкое определение в законодательстве.

Местные администрации пытаются компенсировать низкие тарифы для первой группы потребителей (население) за счет завышения тарифов для второй и третьей группы (юридических лиц различной формы собственности). В результате, разрыв между тарифами для двух групп потребителей достигает невероятных размеров: от 3 до 100 раз. В итоге это отражается на стоимости товаров и услуг, производимых отечественными предприятиями, которые также потребляются населением.

Существующий принцип формирования тарифов для населения фактически усиливает разрыв между бедными и богатыми слоями населения, позволяя последним безосновательно использовать льготные тарифы, предназначенные поддержать малоимущих.
Акцент должен делаться на государственном уровне в сторону адресного субсидирования. На сегодняшний день бюджеты и государственного и местных уровней сильно перегружены различными субвенциями и дотациями на покрытие разницы в тарифах.

В итоге мы пришли к вопросу:- «Кто виноват?». А виноватыми у нас как всегда принято делать – население, которое не в полной мере рассчитывается за недополученные услуги. Однако, уровень расчетов населения за последние 2-3 года достиг отметки 95% с учетом погашения долгов прошлых периодов.
Большего уровня нет даже в развитых европейских странах и это при нашем общем недовольстве уровнем оказываемых услуг и отсутствием эффективного механизма отстаивать свои интересы перед природными монополистами.

Население не сможет в настоящее время, особенно во время кризиса, платить больше. Существует порог, при котором повышение тарифа выше определенного уровня относительно среднего дохода домохозяйств (в среднем 20-30%), будет приводить лишь к снижению уровня платежей и росту дебиторской задолженности жилищно-коммунальных предприятий.
Расходы и доходы в каждом регионе разные. Платить за жилищно-коммунальные услуги 50% своего дохода, особенно в регионах с низкими доходами население не сможет.

Согласно данных Госкомстата в 1990 году оплата жилищно-коммунальных услуг, (без учета электроэнергии) в среднем составляла 2% от среднемесячного дохода семьи, в 2001 году - около 12%. Сегодня, большая часть населения Украины имеет доходы ниже средних, и начисляемые им платежи превышают 40-50% от доходов, что уже значительно превышает порог платежеспособности.
Эта величина различна для каждого региона Украины, систематическим мониторингом соотношения доходов домохозяйств и стоимости жилищно-коммунальных услуг в нашей стране серьезно никто не занимался. Тарифообразование дано на откуп местным администрациям и этот показатель при расчете тарифов не принимается во внимание.

Система субсидирования малоимущих слоев населения в нашей стране не совершенна – местные администрации, отдавая дань политическим решениям, устанавливают тарифы ниже экономически обоснованного минимума, при этом данную льготу получают все жители, и мы получаем ситуацию когда «бедные платят за богатых».
Можно сделать следующий вывод,- большая часть денег, которые мы платим в виде жилищно-коммунального тарифа, уходит на «латание дыр» и покрытие издержек, связанных с неэффективным управлением предприятий коммунальной и государственной форм собственности, которые продолжают работать «по-старинке» с огромными энергетическими потерями (низкий КПД производства, потери в сетях и пр.).

Вместо того, чтобы искать виноватого в сложившейся ситуации, правительство должно сосредоточить свое внимание на необходимости осуществления Реформы, основная цель которой - заменить «неэффективную» часть тарифа на инвестиционную, что позволит привлечь долгосрочные частные инвестиции в отрасль.
Большинство предприятий, как и отрасль в целом являются убыточными. Согласно статистическим данным предприятия отрасли за 2008г. понесли убытки в сумме 2,3 млрд. грн. Наибольшие суммы убытков у предприятий коммунальной теплоэнергетики – 1,3 млрд. грн. и водопроводно-канализационном хозяйстве - 0,5 млрд. грн.

Таким образом, вопросы тарифообразования требуют четкого регулирования со стороны государства и профильного Министерства и позиция центральных органов власти в этом вопросе, которая на сегодняшний день заключается в перекладывании всех проблем на органы местного самоуправления, должна кардинально измениться.

3. Проект нового Жилищного Кодекса от Кучеренко – Вопросов больше чем ответов...

Законопроект «Жилищный кодекс Украины», представленный на рассмотрение ВР Кабинетом Министров Украины 30.03.09г., подготовленный профильным Министерством ЖКХ возглавляемым Кучеренко А.Ю. имеет ряд недоработок, которые в общем целом сведут на нет все попытки реформирования отрасли, главной задачей которой является демонополизация рынка и привлечение частных долгосрочных инвестиций, пишет ForUm.
Опираясь на опыт работы предприятий ЖКХ, входящих в состав всеукраинского объединения «Федерация предприятий работодателей в сфере ЖКХ» приведем аргументированную точку зрения, определив все сильные и слабые стороны данного законопроекта.
Самым главным достоинством законопроекта есть попытка определения механизмов, в соответствии с которыми, новый собственник жилищного фонда (население, поскольку до 95% ЖФ приватизировано) получает возможность реализовать свое право собственности и самостоятельно принимать решения в вопросах управления и содержания жилых домов.
Основным инструментом в данном механизме является введение такого понятия, как «совместная долевая собственность» на объекты общего неделимого имущества в многоквартирном доме и определение термина «идеальной доли».

То есть, собственник жилого или нежилого отдельного помещения в многоквартирном доме, вступая в права собственности на такое помещение, одновременно получает право совместной долевой собственности на неделимое имущество многоквартирного дома, а также вытекающую из права собственности ответственность за управление и содержание последним.
Реализовать свои права на неделимое имущество, каждый отдельный собственник может в соответствии с правом голоса равным пропорциональной доли собственности в многоквартирном доме (идеальной доли). Данный механизм с большим опозданием и очень неумело скопирован у соседних стран, таких как Россия, Эстония, которые уже успешно находятся на завершающем этапе реформирования ЖКХ.

Законопроект предполагает различные формы реализации права собственности на неделимое имущество:
- Общее собрание собственников многоквартирного дома без создания юридического лица;
- Создание юридического лица в виде Общества собственников многоквартирного дома;
- Создание жилищно-строительного кооператива
- Создание общества собственников жилья с правом ведения хозяйственной деятельности.

Для принятия решений, в соответствии с механизмом проведения общего собрания собственников многоквартирного дома необходимо 2/3 голосов всех собственников жилых и нежилых помещений, согласно размера их идеальной доли. Абсолютно правильный, логичный и самодостаточный механизм реализации права на собственность.

В соответствии с данным законопроектом для создания в многоквартирном доме ОСМД в виде юридического лица, к которому переходят все права на управление неделимым имуществом, необходимо более половины собственников независимо от размера их идеальной доли. В итоге получается несоответствие двух норм.
Если, допустим, 2-м собственникам принадлежит 2/3 идеальной доли дома, а остальным 3-м - 1/3, то последние 3 собственника могут создать ОСМД и реализовать права собственности самостоятельно, не принимая во внимание интересы основных двух собственников?!

Несоответствие возникает при применении различных принципов принятия решений (ОСМД – один собственник- один голос, Общее собрание - голос пропорционально идеальной доли; ОСМД – для принятия решения необходимо более 50% голосов от общего количества собственников, Общее собрание собственников - 2/3 идеальной доли).

Нам предлагают принимать решения путем голосования своей «идеальной долей», но в тоже время не дают ответа на вопрос, кто же должен определять и вести учет этой самой доли. Не учитывается и тот факт, что определить идеальную долю без всей необходимой технической документации на дом невозможно, а такой документации на большую часть жилищного фонда не существует и у местных администраций не хватит ни кадровых, ни финансовых ресурсов, для того чтобы за год привести данный вопрос в соответствие.

Это лишний раз доказывает, что механизм проведения Общего собрания собственников один в один был бездумно скопирован с ЖК РФ и не адоптирован к нашему законодательству и сложившейся ситуации.
В течение последнего десятилетия основной политикой правительства было – создание как можно большего количества ОСМД с тем чтобы сразу, одномоментно переложить все права и обязанности по управлению и содержанию ЖФ на плечи населения и снять любую ответственность государства за десятилетия бездействия и неэффективного управления.

Эта тенденция «по-инерции» прослеживается и в данном законопроекте в виде обязательного создания ОСМД в новых домах, и всех эфемерных льгот для ОСМД, таких как «первоочедное» финансирование капитальных ремонтов.

Да, за два десятилетия активных действий правительства и органов местного самоуправления нам удалось создать аж 1% ОСМД от общего объема ЖФ, и теперь, безусловно, необходимо приводить в соответствие законодательство, регламентирующее их работу, тем более, что на сегодняшний день проблем в работе уже созданных ОСМД не пересчитать, так, например, до сих пор до конца и не понятно несет ли ОСМД ответственность за неплатежи его членов перед поставщиками коммунальных услуг.

Проблемы ОСМД также выражаются в необходимости создания юридического лица и управление ним, что предполагает лишние затраты на содержание аппарата управления и пр.

Те же вопросы касаются и существующих жилищно-строительных кооперативов, это – факт, доставшийся нам по наследству от социалистического прошлого, и, безусловно, работа кооперативов должна быть приведена в соответствие к новому законодательству.
Согласно вышесказанному, Федерация работодателей считает необходимым рассмотреть вариант, при котором основой данного законопроекта должна стать возможность реализации права собственности на неделимое имущество путем голосования собственником своей «идеальной долей» в общем имуществе многоквартирного дома.

При этом органы местного самоуправления должны иметь те же права, что и другие собственники. Все механизмы – Общее собрание, ЖС Кооператив, ОСМД, Общество собственников, являются лишь формой реализации права и должны подчиняться единым правилам. Считаем правильным, рассматривать все эти механизмы в главе проекта ЖК «Управление жилым фондом».

И все варианты должны быть лишь альтернативой Общему собранию. Хотя никаких преимуществ ОСМД перед Общим собранием (кроме того, что как юридическое лицо имеет право самостоятельно управлять и содержать на балансе имущественный комплекс) не имеет.

В данном проекте Жилищного Кодекса достаточно большое внимание уделяется «Управлению жилым фондом». Безусловно, частные управляющие компании с долгосрочными инвестициями должны стать движителем реформы.

Но необходимо разобраться, будет ли данный законопроект способствовать развитию данного, нового для Украины, рынка? Принесет ли он новые возможности частному инвестору? Что же включает в себя понятие «Управление» в контексте данного законопроекта?

Понятие «Управление имуществом», «Управитель» в нашем законодательстве определяется, прежде всего, Гражданским Кодексом Украины.

«За договором управління майном одна сторона (установникуправління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов'язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).»

В соответствии с нормами Гражданского Кодекса, договора на управление подлежат нотариальному заверению
«1. Договір управління майном укладається в письмовій формі.
2. Договір управління нерухомим майном підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації».
и соответственно, уплаты государственной пошлины в размере 1% от суммы договора, под которой понимается балансовая стоимость имущества передаваемого в управление и наличие всей, надлежащим образом оформленной документации на жилищный фонд..

Получается, во-первых, частный управитель должен уже на момент заключения договора на управление уплатить в бюджет 1% от балансовой миллиардной стоимости жилого фонда (например, средняя балансовая стоимость стандартного 4-х подъездного 9-ти этажного дома может составлять 7-10 млн. грн.).

Во-вторых, 80% жилищного фонда Украины не имеет на сегодняшний момент надлежащим образом оформленной документации (технические паспорта, землеотводы придомовой территории), более того органы местного самоуправления не располагают необходимыми средствами и возможностями, необходимыми для приведения в кратчайшие сроки в соответствие всех правоустанавливающих документов.

Какая частная управляющая компания согласится на такие затраты? Данное определение уже содержит в себе причины, при которых, ни о каком развитии данного рынка не может быть и речи.
Какой же смысл в контексте Жилищного права законодатели вкладывают в понятие «Управление»? Ведь и сегодня данная услуга предусмотрена в Законе «О жилищно-коммунальных услугах»:
«Управитель – лицо, которое по договору с собственником или балансодержателем осуществляет управление домом, сооружением, жилищным комплексом или комплексом домов и сооружений и обеспечивает его надлежащую эксплуатацию в соответствии с законодательством и условиями договора.»

С другой стороны в том же Законе:
«Услуги управления домом, сооружением или группою домов (балансодержание, заключение договоров на выполнение услуг, контроль за выполнением условий договоров)».

В итоге, в законодательстве для жилищных организаций определены отдельные услуги – управление, балансодержание, обслуживание и содержание – и каждый город трактует их по-своему, возникают ситуации, при которых все эти услуги выполняются разными предприятиями.
Например, органы местного управления – балансодержатель, компания Х – управитель, а исполнителем услуг определяется третья компания Y. Ни у кого нет четкого понимания. Более того, проект Жилищного Кодекса тоже не вносит ясности в данный вопрос.

Постараемся разобраться в этом бермудском треугольнике. Что такое балансодержание? Это услуга по определению – «Балансодержатель дома, сооружения, жилищного комплекса домов и сооружений (далее балансодержатель) – собственник или юридическое лицо, которое по договору с собственником содержит на балансе определенное имущество, а так же ведет бухгалтерскую, статистическую и другую предусмотренную законодательством отчетность, осуществляет расчеты средств, необходимых для своевременного проведения капитальных и текущих ремонтов и содержания, а так же обеспечивает управление этим имуществом и несет ответственность за его эксплуатацию в соответствии с законом».

Да, функции балансодержателя могут быть делегированы собственником сторонней организации, которая в свою очередь может передавать функции управителя третьему лицу, которое в свою очередь, может нанимать исполнителей жилищно-коммунальных услуг и контролировать их работу.

В итоге имеем то, что имеем – у семи нянек дитя без глаза. А функция балансодержателя существующим собственником вообще не выполнялась – в тариф она не входит, собственником (органами местного самоуправления) не финансировалась, в итоге в городах нет ни технической документации на жилищный фонд, ни землеотводов придомовой территории, ни переоценки основных средств. Все что городские власти смогут предоставить это адреса и этажность – наш жилищный фонд – фантом.

Согласно проекта Жилищного Кодекса, в жилом фонде появляется новый собственник – население. При этом форма реализации права собственности на неделимое имущество не всегда предусматривает создание юридического лица, которое сможет взять на себя функции балансодержателя (Общее собрание), кто же дальше должен выполнять функцию балансодержателя?
Проект жилищного кодекса и сейчас не дает ответа на данный вопрос (и не сможет в полной мере, поскольку необходимы одномоментные изменении и в Закон о ЖК услугах и другие нормативные и законодательные акты.) ми похоже никого не беспокоит – вводится понятие «идеальной доли», а как, кем и на основании каких документов она определяется не предусматривается.

И является ли «Балансодержание» неотъемлемой составляющей Управления? И смогут ли ОСМД или жилищные кооперативы самостоятельно (не имея источников финансирования данной работы), осуществлять эти функции? Каким документом должны регламентироваться функции балансодержателя жилищного фонда?

Рассмотрим вопрос услуги «Управления» через призму тарифа и затрат. Управление предполагает под собой выполнение определенных функций и наличие определенных затрат. Прежде всего это все административные и накладные затраты обслуживающих организаций (заработная плата административного персонала, аренда помещений и пр. в том числе и функции балансодежателя).

Без данных затрат невозможно выполнение функций управителя. Все эти затраты на сегодняшний день не регулируются нормативами и являются просто составляющей тарифа на услугу по обслуживанию и содержанию жилого фонда и определяются в соответствии с плановым методом на основании затрат предыдущих периодов.

В данном законопроекте предполагается, что все эти затраты становятся частью услуги «Управление» и превращаются в договорную величину между собственником и управителем и опять же ничем не регламентируются – нет понятия минимально необходимых требований и нормативов к данной услуге.

Опять проблема просто перекладывается на население, мол решайте сами, нужны ли вам паспортисты, инженера, бухгалтера, кто контролирует, учитывает и владеет информацией о расчетах за ЖК услуги и сколько это будет стоить.

Кто должен провести энергоаудит в доме, кто и как разрабатывает всю необходимую проектно-сметную документацию, кто и как накапливает деньги необходимые для проведения капитальных ремонтов, где взять деньги при аварийных ситуациях, кто контролирует соблюдение правил проживания в доме и многие другие вопросы, ответов на которые нет в данном проекте.

Не понятно, какие все-таки функции должен выполнять управитель самостоятельно, а на какие может привлекать подрядчиков, нет четко определенного перечня функций управителя, нет понимания требований, которые должны предъявляться к управителю, сколько же все-таки стоит услуга управления и кто это определяет - самый основной вопрос для любого частного инвестора – «Сколько и как я смогу зарабатывать?».
Ответа нет – договаривайтесь с населением самостоятельно. Это еще раз доказывает желание предыдущего собственника просто переложить весь груз проблем на плечи населения и не в коем случае не решает основных задач, поставленных перед реформой.

Очень большую роль в эффективности проведения реформы играет вопрос, связанный с определением требований, которые будут предъявляться к управителю. С тем чтобы на рынке начали появляться крупные операторы, обладающие достаточным инвестиционным потенциалом, требования к таким компаниям должны быть жестко определены законодательством.

Поскольку эти требования должны определяться отдельным нормативным документом КМУ, и учитывая, что от этих требований зависит эффективность работы данного проекта ЖК, считаем необходимым рассмотреть в данном законопроекте основные принципы и требования (с тем, чтобы они имели законодательный характер) которые в последствии найдут отражение в постановлении КМУ.

Компания, предоставляющая услуги по обслуживанию жилищного фонда, несет большую ответственность за безопасность наших домов, за ответственное отношение к нашим деньгам которые мы платим в виде жилищно-коммунальных платежей, соответственно, на наш взгляд, деятельность таких компаний должна быть аккредитована со стороны центральных органов власти.

Основными критериями для аккредитации должны стать:
1) Кадровое обеспечение и квалификационные требования к персоналу в соответствии с обязательными функциями обслуживающей организации;
2) Требования к оценке финансового состояния таких компаний, оценке их инвестиционного потенциала;
3) Требования к наличию нормативно-правовых актов и нормативно-технической документации;
4) Технологические требования/требования к материально-технической базы;
5) Наличие сертифицированного Министерством по вопросам жилищно-коммунального хозяйства программного обеспечения необходимого для выполнения услуг по обслуживанию жилищного фонда и предоставления соответствующей отчетности с соответствующими требованиями к хранению и передачи информации (это касается и паспортной службы и баз данных по расчетам населения и пр.) 6) Наличие Лицензии на проведение проектных работ (реконструкция, капитальные ремонты)
7) Наличие Лицензии на проведение энергоаудита
И другие…. В противном случае, существует риск возникновения на рынке небольших компаний, не имеющих долгосрочного инвестиционного потенциала, не способных оказать услугу на должном уровне, возможно появление на рынке недобросовестной конкуренции с участием лоббирования со стороны органов местного самоуправления, увеличится количество случаев мошенничества на рынке, что только усугубит социальное напряжение в обществе.

В итоге, в добавок к нынешним проблемам населения, прибавится еще огромное количество мелких компаний, которые будут претендовать на деребан жилищно-коммунальных платежей, при этом не производя никакой конкретной услуги. Каждый депутат городского совета и бывший директор ЖЭКа посчитает своим долгом взять на «обслуживание» тройку-другую домов «вассалов».

Поэтому основной задачей данного закона должна быть позиция не просто предоставить право выбора, а создать все условия, чтобы такое право было реализуемо – население должно иметь возможность выбрать на рынке профессионального управителя ЖФ, соответствующего всем требованиям законодательства, который сможет предложить услуги соответствующей цены и качества.

Прежде всего, отсутствие конкурентного рынка таких компаний и лишает людей права выбора. Основной задачей данного законопроекта и политики государства в вопросах ЖКХ, считаем создание всех условий, направленных не только на создание спроса, но и предложения да данном рынке в рамках четкого законодательного регулирования.

Основным необходимым условием успешной реформы является фактическая реализация собственниками своих прав в соответствии с предложенными им законодательством механизмами.

В данном законопроекте представлена невнятная норма, в соответствии с которой дома, в которых не принято решение о выборе способа управления домом, должны в течении года с момента принятия данного закона, определиться с данным выбором, либо им будет назначен «временный управитель» органом местного самоуправления.

Учитывая тот факт, что население не склонно к самоорганизации и инертно в принятии каких-либо решений в вопросах реализации своих прав собственности на неделимое имущество ЖФ (исходя из динамики создания ОСМД), принимая во внимание также и то, что за этим стоят, не только права, но и ответственность за содержание очень запущенного ЖФ, можно предположить, что своим правом воспользуются очень небольшая доля собственников и местная власть назначит «временным управителем» все те же старые добрые ЖЭКи.

Понятие «временный управитель», вообще необходимо исключить, либо по крайней мере определить минимальный набор требований которые должны применяться к таким «управителям» поскольку такие управители (как правило, коммунальной формы собственности) не смогут отвечать требованиям, предъявляемым к управляющим компаниям, а так же, учитывая их временный характер, не будут заинтересованы в привлечении долгосрочных инвестиций в ЖФ и, учитывая слабую самоорганизацию населения, большинство домов так и останется с временными управителями (нынешними ЖЭКами), что сведет на нет всю реформу.

Предлагается заменить термин «временный управитель» на «временный поставщик услуги по обслуживанию и содержанию ЖФ», при этом функции управителя и соответственно «балансодержателя», на этот период будут сохраняться за органом местного самоуправления.

А какая альтернатива коммунальным ЖЭКам существует для собственника? Данный законопроект предполагает, что собственник вправе самостоятельно определяться с выбором способа управления своим домом и ему предоставляется два варианта – либо управлять самостоятельно, либо делегировать функцию управления любому другому физическому или юридическому лицу.

Да, безусловно, право выбора должно быть. Но в существующей редакции проекта ЖК, мы наступаем на те же грабли, провоцируя возникновение той же ситуации, которая сложилась на сегодняшний момент с созданными ОСМД. На сегодняшний момент ОСМД может самостоятельно выбирать – либо управлять своим домом самостоятельно либо передавать эти функции профессиональному управителю.

В нашей стране на рынке еще не сложилась конкурентная среда между профессиональными управителями. Самостоятельно управлять домом ОСМД не смогут по многим причинам: отсутствие кадров (даже такого понятия как домоуправитель в нашей стране нет), отсутствие инженерной группы, которая должна следить за конструктивом дома, техникой безопасности, определять графики проведения текущих и капитальных ремонтов, проводить постоянное обследование ЖФ и при подготовке к осеннее-зимнему периоду, дымвенканалов, следить и отвечать за соблюдением стандартов и нормативов при обслуживании ЖФ.

Отсутствие необходимой инфраструктуры, машин, механизмов, отсутствие паспортного стола, бухгалтерии, аварийно-диспетчерской службы, ЕРЦ, - правильно содержать которые в рамках одного ОСМД очень дорого. Отсутствие, в конце концов, административных и производственных помещений необходимых для размещения аппарата.
В итоге, многие (сознательные) ОСМД вынуждены зачастую прибегать вновь к услугам старых ЖЭКов поскольку альтернативы нет… Управление ЖФ предполагает большую ответственность, учитывая состояние ЖФ и тот факт, что такие несчастные случаи как в Днепропетровске, Евпатории, Изюме становятся чуть ли не нормой сегодняшнего дня, и просто дать населению право выбора, законодательно не определив четкие, жесткие, повышенные требования к управлению, по крайней мере - безответственно.
Большая роль в вопросах реформирования должна отводиться местным органам власти, данный законопроект не решает проблем ни отсутствия, какой-либо технической документации на ЖФ, землеотводов придомовых участков, ни отсутствия в большинстве городов необходимого количества административных и производственных помещений, необходимых для обслуживания фонда (все распродано органами местной власти и используется не по назначению).

Как новый собственник – население – сможет обеспечить управление своим домом, не имея даже помещений для размещения административного персонала? И эту проблему государство перекладывает на плечи населения. Исходя из данного законопроекта, местные администрации могут и дальше распродавать коммунальные фонды, которые были задействованы при обслуживании жилого фонда, а население само как-нибудь разберется.
Дальше продолжается разрушение системы, которая досталась нам по наследству от СССР, и при этом не предлагается никакой альтернативы. Мы можем столкнуться с той же проблемой, которая возникла при проведении аграрной реформы, когда вдруг резко отказались от колхозов и перешли к фермерству.
Да задача правильная, но необходимо понимать, что без четкого регулирования со стороны прежнего собственника –государства- трудно выполнимая. Управлять одним домом и при этом выполнять все необходимые нормативы и правила (которые все-таки должны быть четко определены законодательством) просто экономически не выгодно.

Это одна из головоломок, ответ на которую, должен быть предусмотрен в Жилищном Кодексе. Какие требования должны быть предусмотрены, как должна обслуживающая организация работать с населением, должны ли быть в распоряжении управителя административные помещения, где вести прием граждан по вопросам жилого фонда, должен ли абонент идти через весь город чтобы попасть на прием к паспортисту или оформить субсидию?

Не предусматривает данный законопроект и ответа на вечный вопрос – отношения собственников с предприятиями поставщиками коммунальных услуг, а именно решения проблемы внутридомовых сетей. В соответствии с данным законопроектом, предприятия поставщики коммунальных услуг будут требовать от управителя заключения договоров в соответствии с которыми, последние должны будут выкупать услугу на «входе» в дом.

Но учитывая, состояние внутренних сетей, и отсутствие четких механизмов по привлечению и возврату инвестиций, необходимых для их модернизации, это будет является одной из основных причин незаинтересованности частного капитала в рынке услуг по управлению и содержанию ЖФ. Такая ошибка была допущена в реформе РФ.

В итоге на рынке стали появляться управители-«однодневки», которые были заинтересованы в управлении большими финансовыми потоками (поскольку плата за коммунальные услуги во много раз превышает стоимость услуг на управление и содержание), просто увеличивая разрыв между дебиторской задолженностью населения и кредиторской задолженностью перед предприятиями поставщиками услуг, вымывая оборотные средства.

Такие предприятия не заинтересованы в увеличении своей капитализации, вложениям долгосрочных инвестиций - этот риск предусматривает и настоящий законопроект и никаким образом данную проблему не решает, а лишь усугубляет ситуацию.

Как и в предыдущей главе, мы можем сделать вывод – государство пытается переложить все проблемы на плечи населения. При этом, не беря никакой ответственности за годы бездействия. Демонополизация рынка жилищных услуг и привлечение частных инвестиций и в данном проекте остаются лишь лозунгом.

4. Предприятия ЖКХ и потребители услуг. Проблемы взаимопонимания.

Внимательного рассмотрения требуют вопросы работы предприятий предоставляющих жилищно-коммунальные услуги населению. Речь пойдет о проблемах, с которыми нам приходится сталкиваться в повседневном общении с жилищно-коммунальными службами, а именно: работа с абонентами (Абонентские службы, паспортисты); учет расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги (Работа единых расчетных центров); сбор жилищно-коммунальных платежей; работа диспетчерских служб.

Ориентация коммунальных предприятий на потребителя весьма условна. Все поставщики жилищно-коммунальных услуг – это либо монополисты, либо коммунальные предприятия, вследствие неправильной государственной политики, работающие на рынке с неразвитой конкуренцией.
В результате, на сегодняшний день, понятия - бюрократизм, взяточничество, бесконтрольность стали синонимами жилищно-коммунальной отрасли. Неоспоримо, в определенном объеме выполняются работы, проводятся ремонты, предоставляются коммунальные услуги, но все это отходит на задний план, когда у нас возникает какая-то проблема и мы вынуждены обратиться в абонентскую службу или вызвать аварийную бригаду.

Работа предприятий в этой сфере строится на основе планового метода - все работы и услуги предоставляются в рамках тарифа, механизм которого разработан во времена СССР. Но это касается только работ и услуг - никаких стандартов, нормативов по затратам касательно административно-управленческого персонала не предусмотрено (подробно этот вопрос рассматривался в предыдущих главах).

Поэтому в любом абонентском отделе вы увидите очереди пенсионеров, которых посылают из одного кабинета в другой в поисках решений своих проблем. Штаты «посылающих» работников раздуты катастрофически. Как мы уже писали, в коммунальных ЖЭКах до 80% затрат составляет именно содержание административного персонала.

Любому руководителю коммунального предприятия выгоднее держать на работе жен, друзей, «нужных людей» вышестоящих инстанций, нежели потратить эти деньги на материалы, необходимые для ремонта жилого фонда. За все это платит население: плати тариф, плати взятку, плати за платную справку и пр.
Об этом умалчивает не только существующее законодательство, но существующие законопроекты, разрабатываемые профильным Министерством.

Постараемся разобраться, чем занимаются абонентские службы и почему мы вынуждены стоять в очередях и ходить по кабинетам. Работа абонентского отдела связана с работой всех административных служб коммунального предприятия.

Отношения жилищно-коммунальных предприятий с населением – собственниками жилых помещений в многоквартирном доме начинаются с ответа на вопросы о качественных и количественных характеристиках жилья и кому это жилье принадлежит. Кто может дать ответы на эти вопросы? На сегодняшний день – балансодержатель и паспортный стол.
Ответственным за ведение технической и правоустанавливающей документации - определяющей качественные и количественные характеристики дома является балансодержатель - юридическое лицо, на балансе которого находится жилищный фонд.

Функции балансодержателя сегодня выполняются: коммунальными ЖЭКами, органами местного самоуправления, службами единого заказчика. Данная работа никогда должным образом не финансировалась и соответственно не проводилась – 80% жилого фонда не имеет надлежащим образом оформленной документации.
В результате, если необходимо разобраться в «справедливости» расчета тарифа, получить справку, оформить разрешение мы в большинстве случаев, сталкиваемся с ситуацией, при которой документация отсутствует и нам приходится ее восстанавливать, оббивая пороги различных инстанций.

Исключительно при наличии этих данных должен рассчитываться и устанавливаться размер тарифа, проводиться начисления за жилищно-коммунальные услуги для каждого отдельного собственника жилого помещения. Именно балансодержатель достоверно должен определять: должна ли в тариф входить плата за работу лифта, который уже лет пять, как не работает?

Какая площадь убираемой придомовой территории и периодичность ее уборки? На основании характеристик занимаемой жилой площади собственником и норм потребления (кв.м., количество проживающих и пр.) производятся начисления за жилищно-коммунальные услуги.

Нельзя не отметить, поскольку законодательство предусматривает подомовую тарификацию (тариф должен устанавливаться органами местного самоуправления индивидуально по каждому дому), отсутствие такой документации и физической и финансовой возможности у сегодняшнего собственника (органов местного самоуправления) привело к ситуации, когда данная норма выполняется в 20% городов.

В большинстве случаев «на глазок» (пример - как это происходило в Киеве). Поэтому четко разобраться не возможно, за что мы платим в составе жилищного тарифа.
Тарифы на коммунальные услуги. Учитывая тенденции роста затрат связанных с огромными энергопотерями, переходом отдельных абонентов на индивидуальное отопление, установкой отдельными домохозяйствами приборов учета, коммунальщики стараются всевозможными способами переложить свои проблемы на плечи потребителя.

В связи, с чем катастрофически возрос уровень «мошенничества» со стороны коммунальных предприятий монополистов (теплогенерации, водоканалы). При этом отсутствуют профессиональные управители ЖФ, которые могли представлять интересы населения перед поставщиками услуг.

Доказать, что температурный режим, или другой показатель, характеризующий качество и объем предоставляемой услуги, не соблюдается по вине предприятия монополиста, абоненту практически невозможно. Предприятия монополисты на сегодняшний день являются и поставщиками услуг и контролирующим органом в одном лице.

В городах, с тем, чтобы население не задавало «лишних вопросов» по вопросам тарифообразования, применяется практика перерасчетов за «недооказанные» услуги (как правило, пропорционально недополученных средств от населения, чтобы минимизировать налогообложение коммунальных предприятий, корректируя начисления прошлых периодов).

При этом недоплачивает определенная часть населения, а перерасчеты распространяются на всех, что приводит к резкому снижению платежной дисциплины (при перерасчете на 10% можно ожидать до 30% снижения платежей).

Данная практика имеет место, когда услуги из структуры тарифа не исключают, а фактически не оказывают – как пример, уборка лестничных клеток и др. Как пример можно привести города Днепропетровск и Краматорск.

Правоотношения предприятий поставщиков жилищно-коммунальных услуг должны строиться на договорной основе. После распада советской системы, при которой исполнителем по всем ЖК услугам был ЖЭК, что предполагало наличие одного договора, коммунальные предприятия столкнулись с проблемой заключения договоров с населением (на каждую услугу отдельный).

Работа проводится уже более 20 лет, а количество подписанных договоров не превышает в среднем 30% от общего числа абонентов. Законодательно эта проблема никак урегулирована. Есть ли логика в заключении такого количества договоров, отношения по которым ни население, ни предприятия проследить, (а зачастую выполнить) не в состоянии?

В Харькове впервые применена (сегодня перенята многими городами) практика заключения «общественного договора» путем размещения договора в официальной прессе. Который, в случае отсутствия разногласий со стороны абонента (или оплаты за услуги, что является подтверждением договорных отношений) автоматически считается подписанным.
Данная практика не является однозначной, и послужила причиной множеству судебных разбирательств. На уровне законодательства данный вопрос не разрешается.

Наличие договорных отношений с каждым, отдельно взятым поставщиком коммунальных услуг предполагает содержание абонентской службы в каждом отдельно взятом предприятии, что увеличивает тарифную нагрузку на население.

Работа абонентских отделов коммунальных предприятий полностью зависит от постоянно обновляемой информации со стороны балансодержателя. Отсутствие механизмов постоянного обновления информации - техническая данные, информация о проживающих, информация о начислениях, перерасчетах, платежах, показаниях приборов учета и пр. находится у различных служб.

Данная информация постоянно изменяется (жители меняют место жительства, женятся, умирают, строят пристройки, и пр.) и база данных одного коммунального предприятия может отличаться от аналогичной базы другого коммунального предприятия.
Постоянно востребованной является информация ЖЭКа выполняющего функции паспортного стола. Однако услуги паспортной службы не являются составляющей тарифа. При переходе дома в ОСМД эти службы прекращают существование и нагрузка переходит на паспортный стол, что не удобно для населения.
Необходима регламентация в законодательстве вопросов связанных с работой паспортных служб обслуживающих организаций – либо это должно быть в обязательном порядке их работа либо должна быть снята эта задача, чтобы не перегружать тариф.

Сегодня ни в одной обслуживающей организации условия режимности не соблюдаются. Отсутствуют несгораемые шкафы, картотеки для архивации документов. Учет ведется исключительно на бумажных носителях без применения средств компьютеризации.
Программного обеспечения, выверенной базы данных нет ни в одном городе Украины. Законодательно не урегулирован вопрос предоставления информации жилищным организациям отделами РАГС о естественной миграции населения и БТИ - об изменении собственников квартир, что влечет за собой множество проблем - от финансовых до технических.
Отсутствует эффективный механизм оперативного обмена информацией предприятия, принимающего платежи с предприятием, оказывающим услугу. Таким образом, на большинстве предприятий информация о взаиморасчетах может быть доступна не раннее 10 числа месяца следующего за отчетным.

Огромный объем постоянно меняющейся информации дает основания для наличия огромного документооборота, бюрократической волокиты и сотен работников, чью работу мы оплачиваем. Пробелы в законодательстве постепенно заполняются инициативой снизу. Во многих городах созданы и функционируют «Единые расчетные центры» (ЕРЦ).

В Украине функционирует большое количество ЕРЦ различных форм собственности – коммунальные предприятия, частные структуры, банки. Большинство работающих ЕРЦ в полном объеме не выполняют своих функций ( ведение единой базы лицевых счетов, ведение и оперативное обновление информации об оплате, единая квитанция об оплате, начисление задолженности, расширение сети пунктов приема за коммунальные платежи и др.).

Эта деятельность законодательно и нормативно не регламентирована и не предполагает стандартов по ее оказанию и соответственно отсутствует ценообразование за ее предоставление. В итоге работа многих ЕРЦ не приводит к улучшению обслуживания населения, не облегчает работу коммунальных предприятий, позволяя им сокращать свои абонентские службы, а лишь усложняет документооборот и обмен информацией между службами.
Стоимость услуг ЕРЦ, как правило, завышена ( от 1 до 6% от начислений за ЖК услуги, при этом много примеров, когда созданные службы просто аккумулируют средства на своих счетах и перераспределяют между предприятиями). Данные структуры создаются с целью получения контроля над коммунальными платежами (особенно в случае с банковским учреждением) и получением (зачастую) необоснованно высоких доходов.

Функциональная нагрузка в каждом городе ЕРЦ разная: в одних городах ЕРЦ занимаются исключительно ведением баз данных и подготовкой платежных документов, но не имеют права собирать платежи, в других они берут на себя расчетные функции, аккумулируя и распределяя собранные платежи между поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

Существуют расчетные центры, которые берут на себя функции работы с неплательщиками, в том числе и претензионную работу с населением. Существуют расчетные центры, которые создают собственную сеть по приему платежей у населения, появились первые попытки обслуживания населения в режиме «единого окна».

Создание ЕРЦ возможно исключительно за счет инициативы и административного давления со стороны органов местного самоуправления. В данный процесс должны быть вовлечены большое количество участников: жилищные организации, предприятия, предоставляющие коммунальные услуги, банки, УТСЗН, ЗАГСы, паспортные столы и др.

При этом предприятия поставщики услуг оплачивают услуги создаваемого ЕРЦ и содержат свои собственные абонентские службы. Сокращать свои службы, предприятия не спешат в силу множества причин. Во-первых, коммунальные предприятия не склонны к сокращению затрат и сокращению сотрудников.
Во-вторых, коммунальное предприятие никогда не отдаст стороннему предприятию – начисление сумм подлежащих уплате населением, поскольку им необходимо прятать потери, о которых мы говорили выше, завышая суммы к оплате в квитанциях, которые мы с вами имеем в своих почтовых ящиках. В-третьих, зачем вообще платить какой-то сторонней организации.

При оказании услуги ЕРЦ сторонними предприятиями (а не закреплением этих обязанностей за обслуживающей организацией балансодержателем жилищного фонда) – создается еще одна искусственная монополия.
В случае предоставления ЕРЦ больших полномочий (как правило, они ими обладают) он использует свое монопольное положение (особенно если является коммунальным предприятием) для давления на других участников рынка – на потребителей, поставщиков ресурсов и исполнителей жилищно-коммунальных услуг.
В том числе просто задерживая платежи или распределяя их в соответствии с устанавливаемыми местной администрацией алгоритмами.

Программное обеспечение во всех расчетных центрах различно, от самого примитивного до функциональных многоуровневых систем. Какие либо стандарты, требования, в том числе к сохранности данных и защите информации со стороны законодательства отсутствуют.

При платеже за услугу в коммунальных предприятиях масштабно (не единичные случаи) работают схемы, при которых абонент может дать взятку работнику абонентской службы и его сумма задолженности будет просто удалена из базы данных. Информация не защищена - данные о платежах, сведения о проживающих могут корректироваться, и быть использованы.

Без законодательного урегулирования вышеописанных вопросов проблемы решены не будут и качественного развития это направление не получит. А ведь основные проблемы очередей, обивания порогов, и пр. сводятся именно к проблеме наличия, сохранности и быстрого доступа к информации. Почему государство не возьмет на себя инициативу и не регламентирует эту работу?

Сбор платежей поставщики ЖК услуг осуществляют самостоятельно заключая договора с пунктами приема платежей - банки, «Укрпочта» и через свои кассы (в т.ч. абонентские отделы), либо посредством уполномоченного ЕРЦ (зачастую с нарушением законодательства, поскольку последние не имеют лицензии на финансовые операции), которые берут эту функцию на себя.

При этом оплата услуг банков-сборщиков, ЕРЦ, ложится либо на население, либо на коммунальные предприятия (в большинстве городов данные затраты в тарифе не предусмотрены). Учитывая неопределенность в вопросах стоимости данной услуги, не развивается инфраструктура связанная с приемом платежей (пункты приема платежей, посредством Интернета, банкоматы и пр.).

Коммерческие банки не заинтересованы в приеме коммунальных платежей (очереди в помещениях банков и малая доходности данных операций) искусственно ограничивают потоки плательщиков, завышая стоимость услуги (до 10-15 грн. за платежный документ).

«Укрпочта» не располагает соответствующей технической базой (отсутствие операционных систем может на длительное время задерживать платежи). Сбербанк, используя свое монопольное положение, завышает цены свои услуги и задерживает платежи.
Сильно затрудняется работа с должниками по причине отсутствия возможности поквартирного отключения (не предоставления) некоторых услуг.

Если у энергетиков и газовиков такой проблемы нет (соответственный уровень платежей потребителями), то для теплогенераций и водоканалов есть возможность отключения только в целом подъезда или дома. При этом норм предусматривающих возможность поквартирного отключения не существует для новостроек.

Претензионно-исковая работа с должниками осложнена огромным количеством абонентов и сравнительно небольшими суммами задолженности. Предприятия вынуждены содержать штат юристов или прибегать к услугам коллекторских компаний.
На выполнение Декрета КМУ «О государственной пошлине» и постановления КМУ «Порядок оплаты расходов на информационно техническое обеспечение судебных процессов, связанных с рассмотрением гражданских и хозяйственных дел» предприятия вынуждены отвлекать значительные финансы на уплату судебных сборов и других обязательных платежей при обращении в суд (затраты в основном не возмещаются).

С одним и тем же абонентом каждое предприятие судится отдельно, что приводит к необоснованному росту затрат, которые в конечном итоге все равно ложатся на потребителя.
Выселение неплательщиков практически невозможно. Наложение ареста на имущество, как правило, результатов не дает – продажа старых телевизоров и холодильников не способна покрыть сумму задолженности.

Работа с населением по вопросу реструктуризации их задолженности коммунальными предприятиями проводится слабо, население инертно – кто не платит тому и реструктуризация не нужна. Поэтому основная часть задолженности, по большому счету, может быть списана за сроком давности.

Очень часто население применяет схему: срок исковой давности, будет прерываться каждый раз, как только жилец заплатит хотя бы копейку в счет своей задолженности. То есть, признает долг. В таком случае с этого момента срок давности начинает считаться заново.

Поэтому кто не платил раньше, просто не платят и дальше, понимая, что их задолженность будет просто списана. Проблемы работы с неплательщиками очень важны, поскольку, основные проблемы поставщики услуг стараются переложить на плечи тех, кто, все-таки не смотря ни на что, продолжает платить.
Чаще всего нам приходится общаться с жилищно-коммунальными службами по телефону. Услуги диспетчерской службы, как правило, не являются составной частью тарифа и соответственно финансируются предприятиями по остаточному принципу. Средств недостаточно и функцию диспетчеров совмещают с ночными сторожами или ее выполняют пенсионеры на минимальном окладе.

Обучением диспетчеров никто не занимается, требования, стандарты, а технологии отсутствуют. Отсутствие обратной связи с заказчиком никого не интересует. Понимания о качестве и срочности выполнения услуги нет.

На сегодняшний момент администрацию коммунального предприятия это не интересует, как и не интересует отсутствие учета, контроля, статистики вызовов. Необходимо отметить, что каждое отдельно взятое предприятие имеет свою узко «специализированную» диспетчерскую службу. Границ ответственности между предприятиями нет.

Население вынуждено обращаться в различные инстанции, итог - найти ответственного невозможно (о проблеме заключающейся в том что за дом у нас отвечает по десять организаций, а в итоге никто, мы писали в предыдущих главах).

Органы местного самоуправления пытаются создавать центральные диспетчерские службы по работе с абонентами (например, служба 050 в Киеве), но в основном, такие службы носят характер «показательного кнута» для коммунальных предприятий и дополнительного пиара для мэра, не решая проблем конструктивного характера.

Много вопросов возникает по поводу выделения в отдельную составляющую затрат на обслуживание систем лифтовой диспетчеризации. Согласно «Порядка определения нормативных расходов жилищно-эксплуатационных организаций, связанных с содержанием домов и придомовых территорий», в стоимость технического обслуживания лифтов включены затраты на техническое обслуживание лифтов и диспетчерских систем, но без учета затрат на содержание диспетчеров.

Диспетчерские (по устоявшейся еще в СССР традиции) содержались жилищно-эксплуатационными организациями, и они содержали на балансе пульты диспетчерской связи управления. На сегодняшний день, когда обслуживанием лифтового хозяйства занимаются отдельные предприятия, лифтовая диспетчеризация повисла в воздухе. Как правило, услуга никем не оказывается, но деньги мы за нее платим.

Как мы уже писали, отсутствуют какие либо требования, стандарты и нормы к размещению административных помещений жилищно-коммунальных предприятий, в которых осуществляется работа с населением. Много помещений обслуживающих организаций распроданы органами местного самоуправления. В итоге, мы вынуждены стоять в очередях в подвальных помещениях. Единственный ответ на все вышеописанные проблемы у нашего Министерства Жилищно-Коммунального хозяйства заключается в следующем: будет конкуренция, и каждый поставщик услуги будет вынужден бороться за своего потребителя – тогда и отношения поменяются.

Так ли это?

Я думаю, что многие уже столкнулись с ситуацией, когда на водоканал или теплогенерацию пришел управлять частник. Что-нибудь поменялось в отношениях с абонентами? Ничего. Потому, что по отношению к отдельно взятому абоненту любое жилищно-коммунальное предприятие монополист.

Эти услуги не носят индивидуального характера. И коммунальные предприятия никогда не будут заботиться о нуждах отдельно взятого потребителя, потому что для любого коммунального предприятия сводятся к одному понятию – абоненты. И даже если на рынке появятся тысячи мелких и средних компаний, представление об услуге у них будут абсолютно разными и сделать выбор населению, не попав на недобросовестную компанию, будет очень тяжело.

Ситуации, при которой каждый отдельно взятый дом будет обслуживаться отдельной компанией и население сможет в любой момент взять и поменять эту компанию на другую никогда не будет реальной по причине того, что обслуживать отдельно взятый дом экономически не выгодно.

Учитывая инертность населения в вопросах принятия решений, органы местного самоуправления будут играть ключевую роль в выборе поставщиков жилищно-коммунальных услуг. И соответственно, предприятия всегда будут больше заинтересованы в благосклонности органов местного самоуправления, нежели населения.

Регламентировать, что только конкуренция и рынок смогут самостоятельно решить все проблемы, ошибочно – должно быть регулирование работы компаний в виде нормативов, стандартов определенных государством.
Государство должно заинтересоваться появлением крупных компаний операторов, которые в условиях конкуренции будут стремиться, расширить свое присутствие на рынке Украины и при этом будут опираться, не на местный административный ресурс, а на развитие своей корпоративной культуры, играющей не последнюю роль в капитализации бренда.
Поэтому можно сделать вывод, что государство пытается сбросить с себя всю ответственность, кивая в сторону еще не созданного рынка. Для того чтобы говорить о том, что рынок сам разберется и все отрегулирует, сначала нужно создать условия, для того чтобы этот рынок появился.

5. Коммунальные слезы.

К нам часто приезжают гости из других европейских стран. Они не перестают удивляться нашим привычкам принимать каждый день горячую ванну, не выключать воду пока чистишь зубы, включать свет во всех комнатах, открывать форточку, чтобы зимой не было жарко в квартире.
Гостей очень удивляет зеленая трава зимой на теплотрассах и другие аномальные для них вещи, пишет ForUm.

Принять горячую ванну в Германии стоит минимум 10 евро. Таким образом, наша жизнь «на широкую ногу», безусловно, шокирует гостей. Давайте разберемся и попробуем найти ответ на вопрос какое из суждений корректнее «Мы слишком много платим?» или «Мы слишком много потребляем?»

И достаточно ли мы богаты, чтобы так халатно относиться к нашим энергетическим ресурсам? Где выход из ситуации? Есть шанс у жилищно-коммунальной отрасли получить качественно новое развитие?
Для того чтобы разобраться в обозначенных вопросах, необходимо определить границы возникшей проблемы.
Согласно данных Министерства ЖКХ представленных в отчете о работе за 2008г: «Нерациональное потребление и потери питьевой воды во внешних сетях по Украине достигли 38,9 %, в г. Севастополе – 89,1%, Закарпатской – 88,8 %, Черновицкой – 71,9 %, Житомирской – 70,6 %, Ивано-Франковской – 61,7 %, Луганской – 57,7 %, Николаевской – 56,3 %, Львовской – 54,1 % и Тернопольской областях - 50,4 %».

«Наибольшее расходование природного газа приходится на производство тепловой энергии, потери которой составляют:
у потребителя составляют - до 30%;
при транспортировке тепловой энергии составляют - до 25 %;
при ее производстве (на котельных) составляют - до 22 %.

Общие потери топлива в теплоснабжении представляют до 60 %, при 40 % необходимых для удовлетворения нужд потребителей».
Согласно исследований проведенных в 2004 году институтом Кибернетики им. В.М. Глушкова НАН Украины и институтом Научно-практичных разработок комплексных систем - суммарный объем потребленного газа, электроэнергии и жилищно-коммунальных услуг для потребителей всех категорий составил 38 млрд. грн. (из них 10% или 3,8 млрд. грн. - бюджетные организации, 25% или 9,5 млрд. грн. – население, и 65% или 24,7 млрд. грн. – промышленность).
В то же время, начислено для оплаты 87,03 млрд. грн. (из них 14,3 млрд. грн. – бюджетные организации, 48 млрд. грн., - население и 24,7 млрд. грн. – промышленность).

Опираясь на вышеприведенные цифры, можно сделать вывод, что в отличие от промышленности, которая оплачивает энергоносители в соответствии с данными приборов учета, стоимость коммунальных услуг для населения (в большинстве случаев) начисляется исходя из норм потребления.

Такая бесконтрольность привела к ситуации, при которой население при доле потребления энергоресурсов 25%, оплачивает на 10 млрд. грн. больше, чем потребляет вся страна! (Данные 2004 года!).

Цифры говорят сами за себя. Все свои энергетические потери, неэффективное управление, низкую энергоэффективность производства коммунальные предприятия перекладывают на потребителя, и в суммах коммунальных платежей для населения закладываются все 100% затрат.

Коммунальные предприятия сложившаяся ситуация не беспокоит, - несмотря на отсутствие качественной услуги, население все равно платит и будет платить.
С резким ростом уровня тарифов за коммунальные услуги, вопросы о себестоимости таких услуг звучат чаще и чаще. Платить 500-1000 грн. наше население не в состоянии, тем более сегодня определить достоверно за что мы платим практические невозможно, ведь мы покупаем не товар, а услугу (мы в большинстве случаев платим не за фактически потребленные гигакалории и кубометры, а за м2 и довольно условные нормы потребления).
А доказать что-либо, предприятию природному монополисту (поставщику коммунальных услуг), население не в состоянии.

Основной проблемой на сегодняшний день является отсутствие возможности учета потребленных коммунальными предприятиями ресурсов и предоставленных населению услуг. Проблему энергетических потерь условно можно разделить на две основные составляющие: потери при производстве - транспортировке и потери «внутри дома» (утраченные потребителем).

Постараемся разобраться, кто и при каких условиях, может быть заинтересован в изменении сложившейся ситуации. Коммунальные предприятия сегодня это государство в государстве. Это огромный бизнес, построенный не на рентабельности, а на практически бесконтрольном воровстве. Себестоимость производства коммунальных услуг – тайна за семью печатями.

Махинации с энергоносителями (различная стоимость для разных групп потребителей, особенно на теплоэлектростанциях при производстве электроэнергии, где тепловая энергия является побочным продуктом), проведение взаимозачетов, завышенная стоимость всех затратных смет и многое другое позволяет зарабатывать руководству коммунальных предприятий огромные состояния.
Данные энергетических аудиторских проверок «рисуются» частными компаниями под «дудку» заказчика. Даже при наличии желания местные администрации не в состоянии поломать действующую систему. Поскольку во многом зависят от политического аспекта работы коммунальных предприятий.

Все что они могут это поменять одного руководителя на другого, что также является проблемой, поскольку молодых квалифицированных кадров в системе практически нет. В стране полностью отсутствует понимание энергетического баланса. Сегодня никто не может определить реальной себестоимости производства коммунальных услуг. Огромные энергопотери и отсутствие надлежащего учета являются «непроницаемой ширмой» для различного рода махинаций.

Принято лишь констатировать проблемы: например - население потребляет лишь 40% тепловой энергии, за которое оно платит. Это является удобным объяснением, ведь в таких проблемах можно «утопить» любые деньги.

В среднем, вымывается (воруется) 10-15% коммунальных платежей. При этом руководители коммунальных предприятий и городских администраций будут всегда говорить с экранов телевизоров и биг-бордов о низких платежах населения, огромных энергопотерях и необходимости модернизации производства (за счет бюджета), задолженности за энергоносители и по заработной плате, налоговом бремени и пр.

Любой руководитель коммунального предприятия мгновенно Вас погрузит в перечень своих проблем ведь их действительно не мало, и соответственно – «попросит денег». Для любого мэра главное чтобы вовремя «худо-бедно» было запущено тепло. Естественно отсутствие, которого в домах навредит его рейтингу, а качество и количество услуги мало кого интересует.

Поэтому отвечу на поставленный вопрос – коммунальным предприятиям и местным администрациям в существующей системе менять что-либо нет необходимости.

Однако в данной ситуации «не благодаря, а вопреки» продолжают работать отдельные профессиональные руководители жилищно-коммунальных предприятий, работа которых может быть достойным образцом для подражания.

Положительные отзывы жителей, выполняемые качественно большие объемы работ, внедрение инновационных технологий – вот не полный перечень отличительных черт руководителей предприятий – членов Федерации работодателей ЖКХ Украины положительный инновационный опыт которых был отмечен в отчете профильного Министерства за 2008г.
Нужны центральной исполнительной власти изменения? Здесь позиция всегда была двоякой, а так же имела тенденцию постоянно меняться. Выбирая одну из двух полярных позиций – политика или деньги. С одной стороны, управлять отраслью значит быть ближе к деньгам, с другой стороны - разделить ответственность за существующие проблемы.

Для политика принять решение о повышении тарифов или срыв запуска отопительного сезона – «смерть». Поэтому центральная власть взяла за правило указывать на неудовлетворительную работу в регионах, обвиняя во всем местные администрации, посещая города отчитывать градоначальников за высокие тарифы и низкий уровень услуг.
Профильное Министерство старается держаться в стороне от этих вопросов. Но не в случае, когда речь заходит о деньгах. Уже разрабатывалось множество программ, цель которых - осуществление мониторинга потребляемых страной энергоресурсов, сведение энергетического баланса страны ради получения достоверной информации, необходимой для принятия взвешенных решений.

Однако, на сегодняшний день, порядок и прозрачность на данном рынке никому не нужны, поэтому вместо адекватных решений появляются такие законопроекты как проект Закона Украины «О государственном регулировании в сфере жилищно-коммунальных услуг». Целью данного законопроекта является создание Национальной Комиссии (подобие НКРЕ) с задачами по определению тарифов на коммунальные услуги.

В настоящее время правительством муссируется вопрос о создании единого для всей страны распределительного счета для зачисления всех коммунальных платежей и дальнейшего их распределения, в ручном режиме, с выделением энергетической составляющей (управление данным огромным финансовым потоком весьма необходимо правительству в преддверии предвыборной компании).
В приведенных примерах логика проста – коммунальную мафию победить невозможно – ее необходимо возглавить и в данном случае политика отходит на второй план. Тем не менее, частный капитал и бизнес сегодня интересуют более рентабельные и менее проблемные отрасли.

Финансирование отрасли из бюджета так же не интересно, поскольку деньги «размазываются» по всей коммунальной карте страны (большая часть которых оседает в карманах местных чиновников) и не приносит должных результатов «ни себе ни людям».
Поэтому решение проблем сводится к провозглашению лозунгов, ведь даже Жилищный Кодекс – основной нормативный документ отрасли не был принят за все 20 лет независимости, и коммунальное хозяйство так и осталось островком коммунизма в море рыночных отношений.

Менять что –либо в отрасли власть не будет заинтересована до тех пор, пока не сложится благоприятная спокойная политическая ситуация, необходимая для передела этого довольно сложного рынка. Сегодня этот рынок «законсервирован».
В ближайшем будущем его ждет глобальный «дерибан», и только после этого возможно ожидать появления четких правил работы, прозрачности, адекватного государственного регулирования и прочего.

Только вопрос в том, что частный капитал будет, прежде всего, нацелен на предприятия поставщиков коммунальных услуг, как правило, природных монополистов, (мы уже сейчас имеем попытки концессий, аренды и пр.) и поверьте, в последнюю очередь его будут интересовать проблемы потребителя.

Если не провести жилищную реформу, которая сможет урегулировать отношения «внутри дома» и четко определить права и ответственность нового собственника жилищного фонда – населения, не дать ему механизмы в соответствии с которыми, будут регулироваться взаимоотношения с поставщиками коммунальных услуг, - вся реформа коммунальной отрасли сведется к изменению собственников теплосетей и водоканалов.

Принципы работы останутся прежними, коммунальные предприятия будут по многу раз переходить из рук в руки, - в капитализации бизнеса и привлечении долгосрочных инвестиций никто не будет заинтересован и этот процесс может затянуться на десятилетия.

Единственной действительно заинтересованной стороной в вопросах необходимости изменений и реформ жилищно-коммунального хозяйства является потребитель, который хочет понимать, за что он платит и получать услуги надлежащего качества и адекватной стоимости.

Но сегодня, несмотря на то, что 90% жилищного фонда приватизировано, население не имеет надлежащих механизмов реализации своего права собственности в силу множества причин описанных в предыдущих главах.

Ключевым вопросом сегодня является принятие Жилищного Кодекса, который позволит создать рыночные условия и решить проблемные вопросы «внутри дома», урегулировать взаимоотношения именно в жилищном секторе, который является основным потребителем коммунальных услуг и последним ключевым звеном в цепочке потребления энергоресурсов. Существует шанс, что реформа действительно сможет коренным образом изменить наш быт?

Основным звеном энергетических потерь в нашей стране являются жилые здания. На их отопление расходуется более 40% всех топливно-энергетических ресурсов страны.

Конструктивные элементы жилых зданий - огромная головная боль местных администраций. Основная часть жилищного фонда была построена во времена СССР, когда особо никто не беспокоился о бережном отношении к ресурсам. А за 20 лет недофинансирования и неэффективного управления все системы пришли к катастрофическому состоянию. И проблема касается не только тепло и водоснабжения. Электрические сети в жилых домах (по устаревшим стандартам) рассчитаны на потребление электроэнергии до 3 кВт.

Учитывая сегодняшние реалии, когда в каждой квартире работают кондиционеры, отопительные приборы и пр. нагрузка сильно возросла, что приводит к катастрофическому количеству обращений граждан (до 70% обращений) посвящены перепадам или отсутствием напряжения.

Около 30% энергетических потерь происходит именно «внутри дома» и для того чтобы их избежать потребуются не только отдельные мероприятия по энергосбережению, а капитальный комплексный ремонт с использованием энергосберегающих технологий. Как пример, приведем стоимость основных мероприятий, с которыми придется столкнуться населению (с учетом цен по состоянию на 01.10.2008г.).

И на данную проблему наше правительство активно пытается переложить на плечи населения, как в проекте нового Жилищного Кодекса, так и в других нормативных документах. Предлагая населению самостоятельно определяться, сколько и кому оно должно платить и как будет наводиться порядок в их доме.

Тем самым правительство пытается сохранить красивое лицо, перекладывая проблемы не непосредственно на население, а на компании, которые должны взять на себя функции балансодержателя жилищного фонда и должны стать промежуточным звеном в отношениях между поставщиками коммунальных услуг и потребителем – собственником жилого помещения.
По мнению профильного Министерства именно эти организации должны взять на себя не только основной удар в виде неплатежей населения за ЖК услуги, все энергопотери в доме, но и при всем этом быть основными поставщиками долгосрочных инвестиций в жилой фонд.

Именно этим объясняется такое насаждение ОСМД и лозунги о необходимости конкурентного рынка жилищных услуг (управляющих компаний - балансодержателей жилищного фонда).
Проблема перекладывается на несуществующий рынок, а как следствие просто на людей. ОСМД за два десятилетия удалось создать не более 1% от общего жилищного фонда страны, а частных управляющих (обслуживающих) компаний в условиях абсолютного отсутствия внятных механизмов тарифного образования, инвестиционной составляющей тарифа и защиты интересов инвестора не появится.
В итоге, население останется со своими старыми добрыми ЖЭКами (в проекте нового Жилищного Кодекса, «временными управителями») которые будут в еще большей долговой яме из-за того что будут обязаны взять на себя, в том числе, и проблемы предприятий поставщиков коммунальных услуг.

Безусловно, все мы понимаем, что ситуация с жилищным фондом запущена и сегодня ни население, ни государство не в состоянии самостоятельно финансово решить эту проблему. Единственным возможным выходом из сложившейся ситуации действительно должно быть привлечение частных инвестиций в отрасль. Однако никто не задается вопросом,- что необходимо частным инвестициям, чтобы они обратили свое внимание на наши дома.

Все что волнует правительство это - в преддверии предвыборной кампании рапортовать избирателям, о факте принятия Жилищного Кодекса и сбросить всю ответственность за содержание жилищного фонда.
Необходимо понимать, что на рынке должна появиться конкурентная среда обслуживающих организации (в том числе и ОСМД, ЖСК и профессиональных обслуживающих организаций) которые, прежде всего, должны справиться со своей основной задачей предоставления качественных услуг по обслуживанию и содержанию жилищного фонда.

Компании должны конкурировать между собой за право предоставления качественной услуги за определенную, в рамках законодательства, плату. Безусловно, эти компании должны стать главными потенциальными инвесторами (соинвесторами) и смогут стать основной движущей силой реформы, но вначале необходимо создать условия для их появления.
Весьма недальновидная политика - заставлять еще отсутствующие на рынке обслуживающие организации выкупать все коммунальные услуги на входе в дом принимая на себя все проблемы жилищного фонда.
Где же должна находиться граница разделения ответственности в вопросах предоставления коммунальных услуг (вечный вопрос)? Где должен стоять счетчик?

По данным Министерства:
По состоянию на 01.01.09г. фактически оснащено домов:
счетчиками холодной води – 49976 (22,5%);
счетчиками горячей води – 10329 (4,6%);
счетчиками тепловых носителей – 28647 (13%);
регуляторами температури – 1859 (0,8% ).

Как видно из приведенных цифр население по многим причинам не спешит с учетом потребляемых энергоносителей. С одной стороны факт выгоды от установки приборов учета для населения не поддается сомнению, но за чей счет должно происходить оснащение потребителей системами учета и кто будет являться собственником этих систем, отвечать за их сохранность, поддержание в надлежащем техническом состоянии?
Должны ли приоритеты делаться в сторону индивидуального учета или общедомового? Кто и как должен сегодня покрывать все энергопотери в доме, кто должен платить за отопление подъездов? Отдельного внимания заслуживает проблема энергоаудита.
Для принятия взвешенных решений о проведении энергосберегающих мероприятий в доме, определение экономической выгоды и целесообразности мероприятий, необходимы данные энергетического аудита.
Сегодня энергообследование с оформлением энергетического паспорта может проводить либо организация, оказывающая услуги энергоаудита (с лицензией Госэнергонадзора), либо специалисты Госэнергонадзора. Обязательные обследования должны проводиться один раз в пять лет.
Федерации работодателей ЖКХ Украины были необходимы данные энергообследования жилого здания, - вопросы были заданы органам местного самоуправления 16 городов (в том числе областным). Мы не нашли ни одного энергетического паспорта.
Безусловно, проведение энергоаудита требует финансирования, которое местными администрациями на эти цели никогда не выделялось. Тепловизионное обследование домов нигде не проводилось. Кто, и за счет каких источников должен проводить энергетическое обследование?
Существует масса технических и правовых вопросов, ответы на которые должно предполагать законодательство.
Есть ли выход из сложившейся ситуации? Где взять деньги и есть инвестиционный потенциал у жилищной отрасли? В случае установки общедомовых приборов учета и проведения указанных в приведенной выше таблице мероприятий по энергосбережению возможно уменьшение затрат на электроэнергию мест общего пользования на 70%; затрат на теплоснабжение дома на 60%; затрат на водоснабжение на 60%.
Ежегодно 4-х подъездный 9-ти этажный дом может экономить на коммунальных услугах (при сегодняшнем среднем уровне тарифов) порядка 300.000 – 350.000 грн.
Эти скрытые резервы могут обеспечить полную модернизацию конструктивных элементов домов за счет привлечения частных инвестиций и на много порядков улучшить качество жизни и остановить необоснованный рост тарифов.

Тем более, не нужно забывать и об ответственности предыдущего собственника и необходимости появления государственных программ предполагающих софинансирование инвестиционных проектов.
Государство всеми способами пытается уйти от ответственности за многие десятилетия халатной бездеятельности. Будем надеяться, что очередное правительство найдет время и возможности исправить ситуацию. Кучеренко А. Ю. поднимает один вопрос – отрасли нужны 200-300 млрд. гривен из бюджета. Точка. Задача по определению не выполнимая. И при существующей системе абсолютно не эффективная.

При финансировании программ жилищного сектора (модернизация, энергосбережение, капитальные ремонты) из 100 гривен выделяемых из государственного бюджета, пока они пройдут всю шеренгу чиновников (Министерство, Облкоммунхоз, Городское управление ЖКХ и предприятие исполнителя, как правило, тот же коммунальный ЖЭК) до жилого фонда доходит максимум 30-50 гривен на работы, которые можно очень глубоко запрятать.
Единственный выход для государства – получить поддержку частного капитала, создав на рынке действительно конкурентную среду с понятными, прозрачными правилами игры.

Сегодня мы стоим на пороге коммунальной реформы. В ближайшие время будут приниматься важнейшие для отрасли законодательные и нормативные документы. Очень важно создать основательный фундамент для предстоящих изменений, с тем, чтобы не получилось «как всегда» и реформа не затянулась еще на 20 лет.
Сегодня необходимым является мнение всех профессиональных специалистов работающих в отрасли, с тем, чтобы мы смогли совместными усилиями избежать возможных ошибок в законодательстве.

Федерация работодателей предприятий ЖКХ проводит активную работу по вопросам разработки законодательных и нормативных документов, защищает и отстаивает на всех уровнях интересы предприятий работающих в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Мы методично стараемся найти ответы на все вопросы и проблемы отрасли, основные из которых мы постарались изложить в четырех частях публикаций.
Сегодня Федерация объединяет 14 областных организаций членами, которых являются более 60 предприятий оказывающих жилищно-коммунальные услуги практически во всех регионах страны. Если Вам не безразлична судьба отрасли, Вы имеете опыт работы в жилищно-коммунальной сфере Федерация работодателей жилищно-коммунального хозяйства Украина приглашает Вас стать членом объединения единомышленников и принять участие в социальном диалоге, направленном на формирование стратегии законопроектов и нормативных документов необходимых для реформирования отрасли, работа которой касается каждого жителя нашей страны.

6.ОСМД – рецепт удачной реформы или новые старые проблемы?

Основная задача реформы и всех новых законопроектов в сфере жилищного хозяйства предложить новому собственнику жилищного фонда, населению, эффективные механизмы реализации прав на свои дома, сообщает ForUm.

То есть, государство должно разработать правила, в соответствии с которыми собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах смогут принимать коллективные легитимные решения в вопросах управления и содержания неделимого имущества многоквартирного дома находящегося в их совместной долевой собственности.
Если раньше все решения принимались прежним собственником – государством (как правило, в лице органов местного самоуправления), а именно, кому и сколько платить, где и какие ремонты проводить, то сегодня, все права и ответственность за принятие решений должно перейти к населению.

Население, в жилищных вопросах, сегодня как подросток, достигший совершеннолетия, но все еще живущий с родителями, - уже хочет и может самостоятельно принимать решения (недовольство качеством обслуживания, постоянно растущей квартирной платой), но не имеет ни финансовой возможности, ни опыта принятия взвешенных ответственных решений.

Государство уже не в состоянии содержать ветшающий жилищный фонд, который требует постоянных капитальных затрат, необходимость в которых растет в геометрической прогрессии и поэтому последние десять лет находится в судорожных попытках всеми способами переложить растущие, как снежный ком, проблемы на плечи населения, обозначив главной задачей реформирования украинского ЖКХ создание как можно большего количества ОСМД.

Объединение собственников многоквартирного дома – юридическое лицо, неприбыльная организация, созданное его участниками (собственниками жилых помещений многоквартирного дома) с целью совместного содержания, пользования и управления объектами совместной собственности многоквартирного дома.

В данной статье мы рассматриваем положительные и отрицательные моменты такого «социального явления» как ОСМД.

В результате «титанических» усилий Министерства ЖКХ, прилагаемых к повсеместному переходу к ОСМД — этому «единственному варианту» — за пятнадцать лет удалось привлечь только 1% населения.
(По данным Министерства за 2008г. количество ОСМД увеличилось с 7014 домов до 8750 домов, преимущественно за счет новостроек.)
Статистика говорит о том, что надо было бы уже правительству задуматься, почему данная ситуация не имеет положительной динамики и найти выход из сложившейся ситуации, а вместо этого во всех законопроектах, разрабатываемых «коммунальными мужами» все продолжает сводиться к обязательному созданию ОСМД в каждом доме.

Такая постановка вопроса, возможно, могла бы иметь место лет десять назад, но не сегодня, когда жилищный фонд запущен уже на столько, что подобное «тупое» перекладывание и абстрагирование государства от проблем приведет к катастрофе.
И какая из политических сил сможет взять на себя ответственность за принятие такого решения, когда население, проснувшись на следующий день, поймет, что идти со своими проблемами текущих крыш и аварийных сетей уже некуда?
Формулировать вопрос, что, мол по-другому плавать научить нельзя, - уже поздно – груз проблем обязательно потянет на дно - как мы уже писали, провести капитальный ремонт стандартного четырехподъездного девятиэтажного дома сегодня обойдется в 4-5 миллионов гривен.

С экранов телевизоров и страниц газет министры и депутаты постоянно агитируют и рассказывают населению о преимуществах ОСМД, показывая счастливых жильцов и порядочного частного предпринимателя, обслуживающего их дом.
Безусловно, заставить население проглотить такую горькую пилюлю, не обещая «сладких конфет» невозможно. Попробуем разобраться, что же это за «конфеты».

Нам говорят о возможности взять ситуацию в свои руки, прекратить бесхозяйственность коммунальных предприятий и снизить затраты на обслуживание (до половины средств расходуются не эффективно), осуществлять контроль за средствами на содержание дома и снизить долю затрат на управление до 6-8 (%) вместо 18-20 (%) в общей структуре затрат.

Самостоятельно принимать все решения, самостоятельно определять перечень услуг, устанавливать тарифы на обслуживание дома.
Сегодня все потребители недовольны работой существующих обслуживающих организаций – коммунальных ЖЭКов, несоответствием цены и качества предоставляемых ими услуг и безусловно, недовольство небеспочвенно.

Власть признает существование проблем сильно завышенных административных и накладных затрат, неэффективного управления в коммунальных ЖЭКах, но вместо того, чтобы предложить эффективное решение проблемных вопросов, органы центральной власти дистанцируются предлагая населению самостоятельно принимать все решения связанные с обслуживанием и содержанием жилищного фонда.

При этом возникает ряд проблемных вопросов, которые нисколько не интересуют правительство.
Управление и содержание жилого фонда связано, не только с качеством жизни, но прежде всего с ее безопасностью.

Без соблюдения минимальных требований к содержанию конструктивных строительных и инженерных конструкций домов, санитарных норм, норм пожарной безопасности и других стандартов и правил, завтра мы будем иметь ситуацию, когда каждый день в новостях сможем слышать о том, что где-то очередной дом взорвался, очередной лифт упал, стена или крыша обвалилась, люди от угарных газов задохнулись, из-за комаров и крыс в подвалах вспыхнула новая эпидемия, из-за перегрузки электрических сетей участились пожары.

И если сейчас вся ответственность лежит на местных администрациях и система вынуждена, следить за выполнением элементарных норм и правил, то правительство предлагает жестко переложить клубок проблем на население, - «Ваши дома,- что хотите, то и делайте!».

А готово ли население справиться с такой ответственностью? Кто должен определять, какие объемы работ и в какие сроки необходимо проводить в многоквартирном доме, организовывать соответствующую работу, собирать деньги, работать с собственниками по всем вопросам, связанным с содержанием многоквартирного дома.

Логика «коммунальных мужей» в центральных органах власти проста, - собственники помещений сами должны решать - организовывать ОСМД, нанимать стороннюю управляющую компанию. И никого не интересует, что 99% сегодняшних руководителей ОСМД это просто активистки-пенсионерки, которые не имеют ни малейшего понятия о периодичности проведения текущих и капитальных ремонтов, подготовке домов к сезонной эксплуатации, проведении необходимых обходов и пр.

И это хорошо, когда в доме вообще находится ответственный человек, готовый нести огромную ответственность (в случае возникновения чрезвычайной ситуации отвечать ему) и взять на себя все проблемы кондоминимума (жильцы как правило не хотят этим заниматься) - разбираться в технических аспектах содержания дома, работать со злостными неплательщиками, быть единым во всех лицах (бухгалтером, инженером, администратором и пр.).
Возможность самостоятельно определять количество услуг и плату за обслуживание и содержание ЖФ приводит к тому, что руководитель ОСМД становится для жильцов врагом №1. Большая часть населения, непривыкшая нести ответственность за свои дома, примет простое решение – не платить или платить минимальную заработную плату одному руководителю ОСМД даже под угрозой того, что дом завтра может просто развалиться.
Как мы уже писали, управлять одним домом экономически нецелесообразно. Правительство стремится истребить существующие ЖЭКи не предлагая ничего нового в замен.
Самостоятельно управлять домом ОСМД не смогут по многим причинам, - отсутствие необходимой инфраструктуры, машин, механизмов, отсутствие паспортного стола, бухгалтерии, аварийно-диспетчерской службы, ЕРЦ - правильное содержание, которых в рамках одного ОСМД - очень дорого. В итоге, многие создаваемые ОСМД вынуждены прибегать вновь к услугам старых ЖЭКов, а поскольку альтернативы нет, - найти на стороне инженера для разовой работы практически нереально, привлекать всех специалистов со стороны дорого, и по карману только элитным домам.
Неоспоримо, что чем «старше» дом, тем больше проблем и соответственно затрат. Если в ЖЭКе существует инфраструктура, которая обслуживает и содержится сотней многоквартирных домов, то ОСМД должно самостоятельно принимать решение о формировании (или не формировании) всей инфраструктуры для отдельно взятого дома.
Поэтому завтра каждый дом станет перед выбором, или вообще не платить и будь, как будет, или делать все как положено и соответственно платить в два-три раза больше чем сегодняшнему ЖЭКу. Учитывая уровень сознательности нашего населения и экономическую ситуацию в стране не сложно догадаться, что 99% домов выберут первый вариант.
Вышеприведенное утверждение о преимуществах свободы выбора без какого-либо государственного регулирования – миф. Именно государство должно регламентировать «минимально необходимую золотую середину» обеспечивающую безопасность и будущее существование нашего жилого фонда.
Нам говорят, что мы становимся полноправными хозяевами своих домов, регистрация ОСМД бесплатно, и мы можем рассчитывать на любую помощь со стороны органов местного самоуправления.

На самом деле, кто на практике сталкивался с регистрацией ОСМД сможет подтвердить обратное. Никому Мы со своими проблемами не нужны. Большинство местных администраций декларирует заинтересованность в снятии с себя ответственности по содержанию жилищного фонда, но с другой стороны, чиновники по многим причинам препятствуют созданию кондоминимумов.

ОСМД лишает городских чиновников возможности получения доходов от аренды и продажи подвалов, чердаков, встроенных помещений. В городах отсутствует какая-либо документация, необходимая для передачи домов на баланс ОСМД, а денег, возможности и желания у администраций на ее восстановление нет.

Помощь в регистрации смогут оказать, разве что, ассоциации ОСМД минимум за 1500-2000 грн. Как только вы, несмотря на «помощь» со стороны органов местного самоуправления, все-таки зарегистрируете ОСМД, вы перестанете вообще кого-либо интересовать.
Нам обещают проведение первых после приватизации капитальных ремонтов, в домах, в которых организуются ОСМД. Некоторые местные администрации, и государственные программы регламентируют собственникам приватизированного жилья, которые объединятся в ОСМД, финансирование первых капитальных ремонтов домов и даже непосредственно квартир.

Если раньше такая ситуация действительно имела место в некоторых городах, в зависимости от политики проводимой тем или иным мэром (например – города Бердянск и Бердичев - в которых при создании ОСМД целенаправленно выделялись средства на проведение капитальных ремонтов и доля ОСМД в этих городах составляет более 30% жилищного фонда города).

Сегодня, несмотря на то, что этот вопрос затрагивается в отдельных законопроектах, ни государство ни местные администрации не смогут взять на себя реальную ответственность за частичное финансирование капитальных и текущих ремонтов. Поэтому все обещания сводятся к формулировке: дома с ОСМД первые в очереди, – денег нет – будут позже - ожидайте.

Даже при проведении капитального ремонта при создании ОСМД не решается проблема последующих ремонтов – через 5-10 лет конструктивные элементы опять будут подлежать капитальному ремонту. Рассчитывать на сознательность людей, что они сами примут решение включить в тариф капитальный ремонт и позволить руководителю ОСМД накапливать денежные средства на проведение следующих ремонтов - утопия.
Механизм отсутствует даже в законопроектах, государство совсем не интересует будущее своего народа, и где и как он будет жить дальше.

Очень часто в пользу создания ОСМД приводится аргумент, что только при наличии ОСМД в доме, возможно привлечение определенных инвестиционных ресурсов необходимых для реконструкции, реализация энергосберегающих мероприятий и прочее.
Имеется в виду, что в данном случае появляется юридическое лицо, имеющее возможность представлять интересы собственников в правоотношениях с потенциальными инвесторами. Но, по-моему, речь идет о неприбыльной организации, существующей исключительно за счет взносов собственников жилых помещений многоквартирного дома, и непонятно что может выиграть инвестор от заключения договора с таким объединением, не имеющим абсолютно никакой возможности гарантировать исполнение взятых на себя обязательств.

Зачастую речь заходит о том, что ОСМД становится лицом представляющим интересы собственников жилых помещений в отношениях с предприятиями, представляющими жилищно-коммунальные услуги и становится автоматически контролером по объему и качеству потребляемых домом услуг и их оплате.

На самом деле, сможет ли выполнять ОСМД данные функции, зависит сегодня исключительно от собственника. Это и установка домовых приборов учета (недешевое мероприятие) и содержание необходимого штата ИТР, бухгалтерии и пр.
Как мы писали, основная задача реформы дать новым собственникам жилищного фонда возможность реализовать свое право в вопросах принятия коллективных решений и одновременно взять на себя полную ответственность за обслуживание и содержание неделимого имущества многоквартирных домов.
Насколько ОСМД, на сегодняшний день, единственно возможный механизм, справляется с этой задачей, имеет ли он право на жизнь и какие могут быть альтернативы?

Есть ли необходимость в юридическом лице в виде ОСМД, для того, чтобы все собственники смогли принять участие в принятии легитимного коллективного решения относительно неделимой совместной собственности, принадлежащей им в соответствии с законом?

В большинстве стран существует такое понятие, как «Общее собрание собственников многоквартирного дома», которое имеет право на принятие решений по определенному законом перечню вопросов, без создания юридического лица.

При этом голосование предполагается «квадратными метрами», то есть каждый собственник имеет право голоса пропорционально площади помещений находящихся в собственности относительно общей площади жилых помещений многоквартирного дома.
ОСМД предполагает голосование простым большинством по принципу один собственник – один голос. В данном варианте ОСМД, два собственника владеющих 10% помещений могут принимать решения, не учитывая интересы третьего собственника, владеющего 90%.

В проекте Жилищного Кодекса, предлагаемого Министерством предусматривается и понятие «общего собрания» и голосования «идеальной долей в общем имуществе многоквартирного дома», но в тоже время при регистрации ОСМД остается принцип 1 собственник – 1 голос, что приводит к неразберихе. Непонятно кто прав, те «кого больше» или те «у кого больше»?
Тем не менее, вполне логично, что чем больше у тебя квадратных метров, тем больше ответственности ты несешь, в том числе и в виде обязательных платежей за содержание и обслуживание дома, а соответственно и прав в вопросах принятия решений у тебя должно быть больше.

Первый вопрос – необходимо определиться с принципом принятия решений единым для всех собственников, независимо от формы реализации права - с созданием юридического лица или без него. В вопросах принятия решений ОСМД не имеет никаких преимуществ перед Общим собранием.

Есть ли для собственника необходимость в ОСМД при организации управления содержания и обслуживания жилищного фонда? Безусловно, без юридического лица в данном случае не обойтись, - прежде всего, кто-то должен выполнять функции балансодержателя и содержать на своем балансе все неделимое имущество многоквартирного дома.

Но в данном случае, эта функция может выполняться на договорных условиях с управителем (который должен быть исключительно юридическим лицом), определенным в соответствии с законодательством. Как ОСМД, так и Управитель могут справиться с функциями балансодержателя, но при этом необходимо принимать во внимание следующие два важных условия.

Которые на сегодня остаются без внимания со стороны законодателей:
1) нельзя отделять функцию балансодержателя от остальных функций связанных с управлением и содержанием жилищного фонда;
2) деятельность, связанная с управлением и содержанием жилищного фонда (от которой, как мы писали выше, зависит безопасность наших домов) должна осуществляться исключительно в соответствии с требованиями и надзором со стороны государства (требования должны быть едины как для ОСМД, так и для профессионального управителя).

При соблюдении этих (абсолютно логичных) условий, регистрация ОСМД будет иметь смысл только в том случае, когда ОСМД будет являться исполнителем услуги управления (только при условии, когда собственники смогут обеспечить выполнение всех требований предъявляемых к компаниям, осуществляющим деятельность по управлению и содержанию жилищным фондом).

В случае делегирования ОСМД функций управления сторонней компании, оно превращается в абсолютно бессмысленное звено, требующее (хотя бы минимальных) дополнительных затрат на содержание со стороны собственника.

Ответ на поставленный вопрос прост, - если собственник хочет и может выполнять функции по управлению своим домом самостоятельно, ОСМД – правильный выбор, в противном случае, общее собрание собственников должно определиться с выбором стороннего Управителя на основании договорных отношений.

При этом общее собрание должно принять решения о выборе управителя и принять форму и условия договора, который будет являться обязательным для подписания всеми собственниками помещений многоквартирного дома.

Для любого управителя, инвестора, поставщика услуг гораздо выгоднее иметь договор непосредственно с каждым собственником, который отвечает по обязательствам своим имуществом в отличие от ОСМД, которые, по большому счету, являются очередными «козлами отпущения» и могильниками недоплат, энергопотерь в домах и пр.

Безусловно, ОСМД имеет право на жизнь, но лишь как альтернатива основному механизму реализации права собственности на неделимое имущество многоквартирного дома. Делать из ОСМД панацею – ошибка паникующего правительства.

Основная задача сосредоточить внимание на создании условий для привлечения частного капитала, а как мы видим, повсеместная «ОСМДизация» и нормы предусмотренные законопроектами, касаемо ОСМД, этому не способствуют.

На сегодняшний день, в условиях отсутствия четкого законодательного регулирования, политика насаждаемая правительством в вопросах ОСМД не выгодна никому, - ни собственникам помещений, ни местным органам самоуправления, которые не избавляются от проблем, а лишь наживают новые, ни только зарождающемуся рынку жилищных услуг.
Мы, в свою очередь, настоятельно советуем не спешить идти на поводу у правительства и не спешить с регистрацией ОСМД, пока не будет приведена в соответствие вся законодательная база, касающаяся, жилищных правоотношений.

Компания "SV Development"

Коментарі

Гість (гість) - 2009-08-04

В нашому місті має місце самовільне переобладнання під"їздів в "Каплиці".
Пояснення.- Декілька мешканців(багатоповерхівки)вирішують поставити статуетку будь-кому із святих, опісля знімають і переносять поштові скриньки, запршують священника для посвяти цього місця.
Перше- це святотацтво, тому що достатньо церков де можна помолитись.
Друге-це самовільне переобладнання місць загального користування.
Районна РАДА уваги не звертає, на звернення нереагує.