SV Development. Мораторий от лат. moratorius – замедляющий, отсрочивающий.
1 января 2002 года вступил в силу Земельный кодекс Украины, в соответствии с которым операции по отчуждению земельных наделов сельскохозяйственного назначения путем их купли-продажи, дарения и пр. были запрещены до 1 января 2005 года.
17 июня 2004 года парламент внес изменения в кодекс, продолжив мораторий до 1 января 2007 года. Но 8 июля 2004 года президент Леонид Кучма наложил вето на внесенные изменения.
6 октября 2004 года Верховная рада повторно продолжила мораторий до 2007 года. 28 октября 2004 года Леонид Кучма запретил исправления в Земельный кодекс Украины.
25 июля 2006 года президент Виктор Ющенко поручил Кабинету министров в четырехмесячный срок внести на рассмотрение в парламент законопроекты, направленные на создание правовых основ формирования и регуляции рынка земли.
19 декабря 2006 года Верховная рада внесла изменения в Земельный кодекс, упразднив с 1 января 2008 года мораторий на продажу земли при условии вступления в силу законов "О государственном земельном кадастре" и "О рынке земли".
28 декабря 2006 года Виктор Ющенко запретил внесение изменений в Земельный кодекс, но 9 января 2007 года парламент переборол вето президента.
Так завершилась (пока) борьба за мораторий.
Ведущий юрисконсульт консалтинговой компании SV Development Александр Кудрявцев взялся прокомментировать некоторые положения земельного законодательства, касающиеся моратория.
На сегодняшний день в Земельном кодексе Украины прописан п. 15 Переходных положений, который гласит следующее (цитирую на языке оригинала):
«15. До набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель не допускається:
а) купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб
б) купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб:
для ведення товарного сільськогосподарського виробництва,
земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також
земельних часток (паїв),
крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб.».
Анализируя содержание п. 15, сразу бросаются в глаза два исключения из общего запрета. Речь идёт о земельных участках, которые находятся в собственности (читай – частной собственности) граждан и юридических лиц. А именно, для ведения товарного сельскохозяйственного производства – раз!, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства – два!, а также земельных долей (паев) – три!, – говорит эксперт.
Прежде всего, о ком идёт речь? Собственники земельных участков под товарное сельскохозяйственное производство – это любые граждане Украины и любые юридические лица (предприятия), созданные гражданами Украины или предприятиями Украины.
Собственники земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства – это в прошлом члены колхозов СССР, а в настоящем – члены (пайщики) кооперативных сельхоз предприятий Украины или пенсионеры из их числа.
Владельцы земельных долей (паев) – те же члены (пайщики) кооперативных сельхоз предприятий Украины, пай которых еще не выделен в натуре (на местности).
Указанным лицам ЗАПРЕЩАЕТСЯ продавать, дарить, другим способом отчуждать свою землю кому бы то ни было. Кроме двух «но»!
Они имеют право передать свою землю по наследству и обменять свой участок на другой участок в соответствии с законом.
Первый случай срабатывает естественно только после смерти собственника «замораториной» земли. Наследник, в течении полугода, вступает в наследство и получает в государственной нотариальной конторе по месту нахождения земельного участка свидетельство о праве на наследство. На основании этого документа, он меняет государственный акт на земельный участок на своё имя, а заодно меняет и целевое назначение земли на более «выгодное», скажем под застройку. А потом: хочет – строит, хочет – продаёт.
Если умерший при жизни не успел выделить себе участок в натуре (на местности) и оформить в связи с этим государственный акт, то наследник принимает в наследство сертификат на пай и переоформляет его на государственный акт на своё имя, заодно изменив целевое назначение земельного участка. И продаёт его (или строит на нём).
Это касательно наследства. А теперь обмен. Обрисуем для наглядности ситуацию: два бывших колхозника выделили свои паи в натуру (на местность). Но, ни продать, ни построить на них ничего не могут. А хочется! И тут им на помощь приходит п. 15 Переходных положений ЗКУ и говорит: «Поменяйтесь участками!»
А нашим героям только это и нужно. Они идут в ближайшую нотариальную контору, оформляют договор мены, получают по одному экземпляру на руки и на основании этих документов переоформляют государственный акт на землю каждый на свое имя с одновременным изменением целевого назначения с «неугодного» на «приемлемое». А всё потому, что каждый из них получил свой новый участок не на основании решения местного совета о выделении в натуре (на местности) пая, а на основании договора мены. А мена допускается п. 15 Переходных положений.
Итак, мы выяснили, что земельный участок, выделенный пайщику в натуре (на местности), для ведения личного крестьянского хозяйства является землёй сельхоз назначения и подпадает под действие моратория. Он выделяется из распаёванных земель, и следовательно ОТЧУЖДАТЬ его третьим лицам, кроме как через обмен (мену), НЕЛЬЗЯ.
Но, в сельской местности проживают не только колхозники, а скажем, врачи, учителя, другие работники социальной сферы. Им тоже могут быть выделены участки для ведения личного крестьянского хозяйства (или садоводчества, городничества и сенокошения) из земель резерва и запаса. Это право гарантирует им пп. г) п. 4 Заключительных положений Земельного кодекса Украины. В нём говорится следующее (опять же на языке оригинала):
«Кабінету Міністрів України у шестимісячний строк після опублікування цього Кодексу:
ґ) вжити заходів щодо забезпечення потреб вчителів, лікарів, інших працівників соціальної сфери, що проживають у сільській місцевості, а також громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи та евакуйовані із зони відчуження, переселені із зони безумовного (обов'язкового) або зони гарантованого добровільного відселення, які проживають у сільській місцевості, у земельних ділянках для ведення особистого селянського господарства і садівництва у межах норм безплатної приватизації, а також для городництва і сінокосіння за рахунок земель запасу та резервного фонду;»
Как видно из вышеуказанной нормы жители сельской местности, которые не получили право на земельную долю пай, могут претендовать на выделение земельных участков из резервного фонда, в том числе и для личного крестьянского хозяйства.
Так вот! Их земля – это тоже земля сельхоз назначения, но она не подпадает под действие моратория, потому что они не пайщики и земельный участок выделяется из резерва (запаса), а не из распаёванной земли. Следовательно, данная категория собственников МОЖЕТ ОТЧУЖДАТЬ свои земельные участки любым способом (продать, подарить, опять же обменять и т.д.). Также эти собственники могут беспрепятственно поменять целевое назначение земли, считает юрисконсульт компании SV Development.
По мнению Александра Кудрявцева, остаётся дело за малым – убедить нотариуса, оформляющего сделку, что ваша земля хоть и сельхоз назначения, и получена вами путём выделения, но не подпадает под мораторий по описанным выше причинам. Доводом с вашей стороны может послужить решение местного органа самоуправления или распорядительный документ органа власти, на основании которого выделялась земля и выдавался акт. Именно этот документ следует захватить с собой в нотариальную контору, - советует эксперт.
Интернет пестрит и другими схемами обхода моратория. Одна из самых распространённых – это недобросовестный должник. Тут главную скрипку играет решение суда, по которому у должника в счёт обеспечения долга в пользу кредитора отчуждается земельный участок сельхоз назначения. Кредитор (новый собственник) получил участок уже не как пайщик путём выделения, а на основании решения суда. Такой участок под мораторий не подпадает. Следовательно, новый собственник может его продать, подарить и т.д. или поменять целевое назначение и снова-таки продать подарить и прочее.
Эксперт уверен, что если «покопаться» в законодательстве, можно отыскать ещё не один способ обхода моратория. В связи с этим возникает вопрос: кого и от чего защищает мораторий? И стоит ли вообще его снимать, когда существуют такие чудные способы его обходить?